1. Wie sieht die richtige Planung hinsichtlich der Immobilie im Alter aus und wann sollte man mit der Planung beginnen?

Wo wird man im Rentenalter wohnen? Ist es empfehlenswert im höheren Alter in seiner eignen Immobilie zu bleiben? Das Thema wirft viele Fragen auf. Um einschätzen zu können, ob dies wirklich Sinn macht, sollte man frühzeitig planen. Man sollte auf jeden Fall die Aspekte wie hohe Hausinstandhaltungskosten, eventueller Pflegefall und auch die voraussichtlichen Renteneinnahmen in Betracht ziehen.
Natürlich sind die individuellen Vorstellungen wichtig, nichtsdestotrotz sollte man so realistisch wie möglich an das Thema herangehen. Es sollte auf jeden Fall vermieden werden, dass das eigene Haus zur Altersfalle wird aufgrund von hohen Fixkosten oder einer nicht seniorengerechten Ausstattung.
Man muss die Pro- und Kontraargumente der verschiedenen Möglichkeiten gleichmäßig beleuchten und somit wird schnell ersichtlich, welche Option realistisch ist und Sinn macht. Es ist empfehlenswert eine Vertrauensperson und einen Steuerberater zu Rat zu holen, um die finale Entscheidung zu treffen.
Das Wohnen im zunehmenden Alter hat andere Grundvoraussetzungen als das Wohnen in jungen Jahren. Wenn man dies verstanden hat und berücksichtigt, trifft man automatisch leichter die richtige Entscheidung.

2. Wie kann man den Lebensabend im eigenen Haus verbringen?

„Wir kommen ursprünglich vom Rhein und haben in den 80ern in einem Vorort von Nürnberg unseren Traum vom eigenen Haus verwirklicht. Unsere Tochter ist darin aufgewachsen und an diesem Haus hängen 40 Jahre voller glücklicher Erinnerungen.“
Das erzählt meine Klientin Getrud Miersch aus Wendelstein in unserem Gespräch.
„Wir sind nun beide über 80 Jahre jung. Ein Verkauf des Hauses würde ein sehr gutes finanzielles Polster mit sich bringen, aber wir hängen sehr an unserem großen Garten, den wir nicht aufgeben wollen. Darüber hinaus sind wir auch sehr verbunden mit unseren Nachbarn. Daher war ein Umzug in eine kleine Wohnung keine Option für uns. Mein Ehemann hatte die sehr kluge Idee, die Immobilie zu verkaufen, wir können aber gleichzeitig für eine bestimmte Zeit als Mieter hier drin wohnen bleiben.“
Wer unbedingt im Rentenalter in den eigenen vier Wänden bleiben möchte, hat idealerweise die Immobilie mit dem Erreichen des Rentenalters komplett oder fast vollständig getilgt.
Man muss sich im Klaren darüber sein, dass die Einnahmen aus der Rente geringer ausfallen als das gewohnte Gehalt, das sonst immer verfügbar war. Wenn man realisieren sollte, dass das Geld nicht ausreicht, muss die Immobile trotzdem nicht verkauft werden. Die Untervermietung oder auch das Nießbrauchrecht sind geeignete Optionen in diesem Fall.
Wenn man sich dafür entscheidet in seiner eigenen Immobilie zu bleiben und Unterstützung benötigt, kann man dies arrangieren. Es kann problemlos beispielsweise eine Servicekraft, ein Gärtner, eine Einkaufshilfe oder eine Haushaltshilfe engagiert werden.

3. Welche Möglichkeiten hat man beim altersgerechten Umbau?

Wohnungen und Häuser sind meist nicht für das Leben im fortgeschrittenen Alter geeignet. Es gibt oft Hindernisse wie beispielsweise ein Bad, das eine zu hohe Türschwelle hat oder das Schlafzimmer ist im ersten Stockwerk und ist nur über eine Treppe erreichbar. Das alles sind im Seniorenalter Barrieren. Jedoch existieren zahlreiche Optionen, die Immobilie fürs Rentenalter passend zu machen. Man kann sich die Anpassung komplett oder teilweise von der Krankenkasse finanzieren lassen, je nach den medizinischen Ansprüchen.
Damit die Krankenkasse etwas übernimmt, benötigt man eine Hilfsmittel-Verordnung, die vom Hausarzt ausgestellt wird. So eine Verordnung kann man sich zum Beispiel für einen Treppenlift für das obere Stockwerk oder für eine Eingangsrampe ausstellen lassen. Dies entfernt Hindernisse in der Immobilie und sichert somit ein bequemes Leben im Seniorenalter.
Man erhält Informationen bezüglich eines Umbaus für ein barrierefreies Wohnen bei Beratungsstellen wie Seniorenbüros oder auch in Wohlfahrtsverbänden. Hier kann man sich über die Optionen und deren Kostenträger beraten lassen.

4. Was ist die Option des Nießbrauchs? Kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Auch wenn das Haus abbezahlt und schuldenfrei ist, haben Senioren oft nur niedrige Ersparnisse, da sie ihr ganzes Geld in die Immobilie investiert haben. Eine sehr gute Möglichkeit ist es von der Nießbrauch-Option Gebrauch zu machen. Bei dieser Möglichkeit wird die Immobilie zum Beispiel an einen Investor verkauft und man selbst kann mietfrei bis zum Tod darin wohnen.
Man hat mit dieser Möglichkeit sofort mehr Liquidität und gleichzeitig viele Rechte. Neben dem mietfreien, lebenslangen Wohnen in den eigenen vier Wänden, bietet das Nießbrauchrecht auch das Recht, wenn man in ein Pflegeheim gesundheitsbedingt umziehen muss, dass man die Immobilie weitervermieten und die Mieteinnahme behalten kann. Somit ist die Finanzierung des Pflegeheims gesichert.
Man bleibt rechtlich gesehen zeitlebens der wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie. Das Nießbrauchrecht wird immer in das Grundbuch eingetragen. Der Unterschied zum Wohnrecht ist, dass man die Immobilie nicht nur bewohnen darf, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten darf.
Es ist darüber hinaus auch ein sogenannter Zuwendungsnießbrauch möglich. Dabei erhält eine dritte Person durch den Immobilienbesitzer ein Nutzungsrecht zugeschrieben. Die mit der Immobilie erzielten Einnahmen gehen ebenfalls auf diesen Nutzer über.
Eine Sonderform fand ich bei dem Ehepaar Miersch aus Schwabach, beide über 80, die ich schon erwähnte, sie werden später im Interview mit Autor Franck Winnig sagen:
„Schon das erste Treffen verlief in einer angenehmen, sehr persönlichen Atmosphäre statt. Der Makler Michael Haupt konnte die Bedenken bezüglich der speziellen Verkaufsvorstellungen zerstreuen.
Am Ende bestätigten Verkaufszeit und Verkaufspreis die Prognosen unseres Maklers. Am Ende haben wir uns für einen Herrn entschieden, der zuerst besichtigt hatte. Eine Situation, wo beide Parteien gewinnen: Der Käufer hat das Haus mit einem Mieter bekommen, der das Haus kennt und liebt und wir stehen jetzt im Notarvertrag mit einer Mietoption für die nächsten fünf Jahre bei einer überaus akzeptablen Miete. Auch hier hat Herr Haupt sein Verhandlungsgeschick unter Beweis gestellt!“

5. Was muss man beim Vererben der Immobilie beachten?

Wer sich für die Option entscheidet, seine Immobilie zu vererben, muss ein paar Dinge beachten. Selbstverständlich möchte man sein Haus zu den besten Bedingungen an seine Hinterbliebenen vererben. Idealerweise ist die Immobilien komplett abbezahlt und somit schuldenfrei. Die Immobilie sollte für die Erben keine Belastung darstellen aufgrund der anfallenden Erbschaftssteuer, die enorm ist.
Zahlreiche Senioren fragen mich um Rat, ob eine Vererbung Sinn macht oder es günstiger wäre, die Immobilie zu Lebenszeiten zu verschenken. Steuerlich gesehen kommen die Erbschafts- und die Schenkungssteuer aufs Gleiche raus, sie sind gleich hoch.
Jedoch gibt es bei der Option der Immobilienverschenkung zu Lebenszeiten die Möglichkeit die Freibeträge von den Erben jedes Jahrzehnt neu auszuschöpfen. Dies bringt eine bemerkbare steuerliche Vergünstigung mit sich, im besten Fall kann die Steuerfreiheit erlangt werden.
Diese Regelung funktioniert nur, wenn der Geldwert dieser Immobilie unter dem jeweiligen Freibetrag liegt. Es gibt die Möglichkeit eine Immobilie komplett steuerfrei an seinen Ehepartner(in) vererbt. Grundvoraussetzung dafür ist, dass man zuvor in dieser Immobilie gelebt hat und der Erbbegünstige zumindest ein weiteres Jahrzehnt darin wohnen bleibt.

6. Was sollte man beim Verkauf des Hauses berücksichtigen?

Der Verkauf des Hauses kann sehr befreiend sein, so stehen einem Wohnsitzwechsel oder längerem Reisen nichts im Wege, falls das der Wunsch sein sollte.
Wenn man sich dafür entscheidet, seine Immobilie zu verkaufen, sollte man einen Teil der Einnahmen auf jeden Fall für den Kauf einer altersgerechten, barrierefreien, kleinerer Immobilie verwenden.
Es ist sehr empfehlenswert bei solch einem Verkauf die Beratungsleistung eines seriösen, ortkundigem Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen. Dieser kann Sie auch über den geeigneten Zeitpunkt beratschlagen.
Unbedingt zu beachten ist, dass der Immobilienverkauf nicht getätigt werden sollte, bevor ein neuer, altersgerechter Wohnraum vorhanden ist. Es sollte zumindest Klarheit über die weitere Wohnsituation bestehen. Falls noch eine laufende Immobilienfinanzierung läuft, müssen die eventuellen Bankkosten miteingerechnet werden. Man muss sich auch darüber bewusst sein, dass von der Entscheidung eines Verkaufs bis hin zur Schlüsselübergabe Monate verstreichen. Dies sollte in den Zeitstrahl der Zukunftsplanung miteingerechnet werden.

7. Welche unterschiedlichen Wohnformen für Senioren existieren heutzutage?

Im folgenden Text werden die verschiedenen Optionen des Wohnens im Rentenalter vorgestellt. Es gibt zahlreiche Optionen, da die Bedürfnisse von Senioren sehr unterschiedlich ausfallen auch hinsichtlich des Unterstützungsbedarfs.

8. Was muss man beachten, wenn man zu Hause wohnen bleibt?

Wenn man sich dafür entscheidet, in der eignen Immobilie zu bleiben, muss jedoch sichergestellt sein, dass im Falle der Fälle eine Versorgung durch Familienmitglieder oder einem Pflegedienst garantiert werden kann. Unterstützend wirken ein installiertes Hausnotrufsystem und auch ein Umbau zu einer seniorengerechten Immobilie.

9. Was ist eine Senioren-Wohngemeinschaft?

Das Konzept einer Senioren-Wohngemeinschaft ist, dass die Senioren im eigenen Zimmer wohnen und sich lediglich die Gemeinschaftsräume wie die Küche und das Badezimmer teilen.
Bei Bedarf kann selbstverständlich ein Pflegedienst organisiert werden.
Diese Form des Wohnens ist heutzutage im Rentenalter sehr beliebt. Ich persönlich finde es schön, wenn sich eine Gruppe von Senioren an mich wendet und wir gemeinsam geeignete Wohnungen für eine Senioren-Wohngemeinschaft besichtigen. Das berührt mein Herz jedes Mal wieder aufs Neue.

10. Was versteht man unter Service-Wohnen?

Beim Service-Wohnen leben ältere Menschen in einer eigenen Wohnung, die keine Barrieren aufweist, sprich altersfreundlich ist. Man versorgt sich dort selbst. Es besteht jedoch die Möglichkeit Dienstleistungen je nach Wunsch und Bedarf dazuzubuchen.

11. Was genau ist eine Senioren-Residenz?

Eine Senioren-Residenz bietet Dienstleistungen an, die man mit einem Hotel vergleichen kann. Der Wohnraum ist großzügig gestaltet und es gibt oft eine hauseigene Bibliothek, ein Hallenbad und einen Fitnessbereich. Daher liegen diese Residenzen auch im teureren Bereich. Sie sind für betuchte Senioren bestimmt.

12. Wie sieht die Option des Pflegeheims aus?

In einem Pflegeheim wird man untergebraucht, wenn man pflegebedürftig ist. Das heißt man hat eine gewisse Stufe von Pflegebedürftigkeit erreicht und man braucht rund um die Uhr Betreuung und Pflege. Alleine Wohnen ist nicht mehr möglich.

13. Brauchen Sie Unterstützung? Jetzt unverbindlich beraten lassen

Brauchen Sie Unterstützung? Fordern Sie noch heute ganz unverbindlich ein Beratungsgespräch an.
Ich biete Ihnen ein unparteiisches Gespräch an, in dem ich mit Ihnen die Optionen zum angenehmen und bequemen Wohnen im höheren Alter durchgehe. Gerne zeige ich Ihnen auch Möglichkeiten auf, wie Sie Ihr Haus verkaufen können und trotzdem darin wohnen bleiben können.

Schreiben Sie mir über das Kontaktformular oder rufen Sie mich einfach an unter 09129 90 63 16 erreichen. Ich berate Sie gerne.

1. Was ist eine Immobilienrente?

Wenn Sie im Alter liquide sein möchten oder müssen, Ihr Eigentum schuldenfrei ist und Sie über 60 Jahre alt sind, haben Sie fünf verschiedene Optionen für einen Hausverkauf auf Rentenbasis und wie Sie Ihre Immobile zu Geld machen können, ohne das Wohnrecht darin zu verlieren.

Diese Möglichkeiten funktionieren im Grunde genommen nach dem gleichen Prinzip: Sie verkaufen oder beleihen Ihre Immobilie an einen Anbieter, meist eine Versicherung oder Bank. Sie erhalten jedoch nicht den vollen Kaufpreis, sondern dieser wird Ihnen in festgelegten monatlichen Raten ausbezahlt. Üblicherweise ist diese Form der Investition für die Anbieter eine Geldanlage, sodass sich an den Wohnrechten meist nichts ändert.

2. Wie funktioniert die klassische Immobilienrente?

Der Käufer der Immobilie zahlt eine monatliche Rate als Zusatzrente an den Verkäufer. Die Rate wird durch den Wert des Eigentums und der voraussichtlichen Lebenserwartung des Käufers ermittelt. Der festgelegte Betrag wird dann monatlich bis zum Tod des Verkäufers ausbezahlt.

3. Was ist die abgekürzte Immobilienrente?

Bei der abgekürzten Immobilienrente wird der festgelegte Wert des Eigentums monatlich für einen begrenzten Zeitraum ausbezahlt.

4. Wie funktioniert die kombinierte Immorente?

Bei der kombinierten Immobilienrente erhalten sie zwei verschiedene Arten von Zahlungen: Eine lebenslange monatliche Auszahlung und eine, die zeitlich begrenzt ist.

5. Was ist der Barwertausgleich?

Beim Barwertausgleich erhalten Sie als Eigentümer eine Einmalzahlung. Sie haben jedoch ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie, was auch im Grundbuch eingetragen wird.

6. Was ist der Rückmietkauf?

Der Eigentümer erhält beim Rückmietverkauf eine Einmalzahlung plus einen Mietvertrag, der lebenslang gilt und nicht gekündigt werden kann.

7. Was ist eine Leibrente?

Bei der Leibrente verkaufen Sie als Eigentümer die Immobilie und erhalten dafür eine lebenslange monatliche Zahlung. Damit sind Sie nicht mehr der Eigentümer des Objektes, können jedoch bis zum Tod dort wohnen bleiben. Sie müssen sich in diesem Fall auch nicht mehr um die Instandhaltung oder Reparaturen kümmern, diese gehen komplett auf Kosten und Verantwortung des neuen Eigentümers.

8. Was bedeutet Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist lediglich ein anderer Ausdruck für Immobilienverrentung. Bei der regulären Hypothek wird die Darlehenssumme stetig verringert, während sie bei der Umkehrhypothek ansteigt.

9. Welche Voraussetzungen gelten für die Verrentung?

Für die Immobilienrente gibt es die folgenden Voraussetzungen:

• Sie müssen der Eigentümer des Objektes sein.

• Grundsätzlich müssen sie beim Zeitpunkt des Antrags das gesetzliche Rentenalter erreicht haben. Auch wenn Sie die vorgezogene Rente beantragen, müssen Sie bis zum regulären Renteneintritt warten. Jedoch gibt es einige Anbieter, die auch eine Verrentung ab dem 60. Lebensjahr erlauben.

• Das Objekt muss in einem einwandfreien Zustand sein, sprich, es dürfen keine großen Reparaturen anstehen und die Energieeffizienz muss gegeben sein.

• Das Eigentum muss schuldenfrei sein. Es gibt jedoch Anbieter, die eine geringe Restschuld dulden.

• Bei einem Verkauf auf Rentenbasis muss Ihr Eigentum so viel wert sein, dass sich eine Rente von mindestens 150 Euro monatlich ergibt.

10. Welche Vorteile haben Sie beim Hausverkauf auf Rentenbasis?

Bei den vielen unterschiedlichen Varianten findet sicherlich jeder Eigentümer eine passende Möglichkeit, sein Eigentum zu verrenten. Dies sind die Vorteile:

• Sie sind im Alter liquide und können Ihr Leben mit Reisen und Unternehmungen genießen. Üblicherweise hat man diese Möglichkeit mit der gesetzlichen Rente heute nicht mehr.

• Ihre Kinder sind aus dem Haus, haben eventuell schon ihr eigenes Eigentum und somit wird das Haus zu groß. Sie können sich über eine große Summe freuen, die sie auch in den Kauf einer kleineren Wohnung investieren können, beispielsweise seniorengerecht oder in wärmeren Gefilden.

• Möchten Sie Ihr Zuhause nicht verlassen, können Sie liquide sein und weiterhin dort wohnen bleiben.

• Da Ihr Haus bei der Immobilienrente nur bis zu 80 % beliehen wird, gibt es keine Bonitätsprüfung. Die restlichen 20 % gelten als einzige Sicherheit bei der Beleihung.

• Sollte eine Insolvenz drohen, sind Ihr lebenslanges Wohnrecht und die monatlichen Ratenzahlungen geschützt und fallen nicht in die Insolvenzmasse.

• Die Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen fallen auf den neuen Eigentümer zurück. Sie müssen sich also weder um Renovierungen kümmern noch dafür bezahlen.

11. Welche Nachteile gibt es bei der Immobilienrente?

Natürlich kann es bei der Immobilienrente auch folgende Nachteile geben:

• Der größte Nachteil liegt darin, dass meist nur maximal 80 % des aktuellen Verkehrswertes angerechnet werden.
• Abhängig vom Finanzierungsmodell können die Erben keine unbelastete Wohnimmobilie übernehmen.
• Der Käufer berechnet oft bis zu zehn Prozent Zinsen, da in den monatlichen Zahlungen auch alle Nebenkosten enthalten sein müssen.

12. Wie wird die Rente für Ihr Eigentum berechnet?

Es ist so gut wie unmöglich, als Laie eine ungefähre monatliche Rate zu berechnen. Je nach Anbieter wird die monatliche Summe durch unterschiedliche Kriterien festgelegt. Besonders bei den Gebühren kann es undurchsichtig werden. In Theorie wird eine Immobilienverrentung wie folgt berechnet:

• Schätzen des Objekt-Verkehrswertes
  In der Regel liegt der Wert des Eigentums bei circa 65-80 % vom aktuellen Verkehrswert. Hinzu kommt der Zustand der Immobilie. Jeder Anbieter berechnet dies unterschiedlich.

• Die Laufzeit der monatlichen Zahlungen
  Wird das Objekt von einem Ehepaar bewohnt, so wird das Alter des jüngeren Partners zur Berechnung als Grundlage verwendet. Laut der Tabelle § 14 Absatz 1 BewG (Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung) wird die statistische Lebenserwartung und den für die Berechnung notwendigen Kapitalwertfaktor entnommen.

• Die Berechnung
  Der Wert für die Beleihung wird durch den Kapitalwertfaktor geteilt und dann durch 12 Monate. Von dem Ergebnis wird die monatliche Miete abgezogen, da der Rentner ein lebenslängliches Wohnrecht erhält.

Ein Rechenbeispiel

• ein Rentner-Paar, sie 65 Jahre, er 69 Jahre alt
• sie haben ein Haus mit 135 m² Wohnfläche
• Verkehrswert 345.000 Euro
• Beleihungswert der Immobilie ca. 258.750 Euro
• Wohnfläche 135 m² x 7,50 Miete gem. Mietspiegel = 975 Euro
• Die Ehefrau hat noch eine Lebenserwartung von 21 Jahren, der Ehemann nur 14,94 Jahren. Somit wird bei der Berechnung der Verrentung die Ehefrau als Längstlebende berücksichtigt
• Beleihungswert 258.750 Euro : Kapitalwertfaktor 12,613 : 12 Monate.
• = 1.709,55 Euro abzüglich Wohnrecht (entgangene Miete) 975 Euro/Monat
• verbleibt eine monatliche Immobilienrente von Euro 734,55 Euro

13. Welche Lösung eignet sich besser: Leib- oder Zeitrente?

Es gibt zwei Möglichkeiten, aus Ihrem Eigenheim eine zusätzliche Rente zu beziehen. Welche sich besser eignet, die Leibrente oder Zeitrente, lässt sich nicht ganz einfach beantworten. Dies hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.

Die lebenslange Rente ist immer niedriger als eine zeitlich begrenzte. Dies kann den Nachteil bringen, dass Sie eventuell ab einem bestimmten Zeitpunkt kein Geld mehr bekommen, während bei der Leibrente die Zahlungen erst mit dem Tod enden. Die Leibrente kann nicht vererbt werden kann.

14. Wie gehen Sie am besten vor?

Als Grundlage dient immer der aktuelle Verkehrswert Ihres Eigentums. Um Enttäuschungen im Voraus zu vermeiden, sollten Sie sich bewusst darüber sein, dass Sie bei der Immobilienrente nie den vollen Gesamtwert des Objektes erhalten werden. 

Denken Sie darüber nach, was genau Sie wünschen und erwarten. Möchten Sie weiterhin in Ihrem Eigenheim wohnen oder ist eine kleinere Wohnung besser geeignet? Sind Sie mit einer zeitlich befristeten monatlichen Zahlung zufrieden oder wünschen Sie eine lebenslange Rente? Haben Sie größere Wünsche, für die eine Einmalzahlung notwendig ist und eine zusätzliche kleinere monatliche Rente würde ausreichen? 

Ich empfehle Ihnen, sich von mir vorab eine Wertanalyse Ihrer Immobilie erstellen zu lassen, welche Sie dann verschiedenen Anbietern vorlegen können. Die Angebote für eine Immobilienrente unterscheiden sich sehr stark, sodass es an guter Recherche und einigen Terminen mit verschiedenen Anbietern bedarf. Leider gibt es auch unseriöse Anbieter, weshalb ich Ihnen wärmstens nahelege, die Hilfe eines Fachanwaltes oder Steuerberaters hinzuzuziehen. Haben Sie sich für einen Anbieter und ein Modell entschieden, sollten Sie den Vertrag unbedingt von einem Anwalt überprüfen lassen.

Zusammenfassung

Die Immobilienrente hat sich in Deutschland noch nicht so durchsetzen können. Dabei ermöglicht Ihnen diese, im Alter Ihre Rente aufzubessern oder einen großen Betrag zu erhalten, ohne Ihr Zuhause verlassen zu müssen. Zudem sparen Sie damit viel Zeit und Ärger, wenn es um Reparaturen oder Renovierungsarbeiten geht.

Die Welt der Immobilienrente ist eine nicht sehr transparente und oft verwirrende, weshalb Sie Erfahrungen anderer Rentenbezieher hinzuziehen sollten, ebenso die Fachmeinung eines Anwaltes oder Steuerberaters. Wenn Sie diese Punkte beachten, ist es durchaus möglich, den idealen Vertrag für eine solide Altersabsicherung zu finden und Sie können in Ruhe sorglos das Rentenalter genießen.

Schreiben Sie mir über das Kontaktformular oder rufen Sie mich einfach an unter 09129 90 63 16 erreichen. Ich berate Sie gerne.

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Tipp 1: Gegen welche anderen Angebote müssen Sie sich durchsetzen?

Um ein Gefühl für andere Angebote bekommen zu können, an denen Sie sich orientieren sollten, empfehle ich Ihnen eine Suche im Internet und den lokalen Informationsmedien. Zum Beispiel im Schwabacher Tagblatt, dem Wochenanzeiger Roth/Schwabach, dem Meier Magazin und den Mitteilungsblättern in den jeweiligen Orten. 

Wie viele vergleichbare Objekte werden im Raum Nürnberg, Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth oder Schwanstetten angeboten? Handelt es sich um kleinere Wohnungen oder größere Häuser im Vergleich zu Ihrer Immobilie? Sie sollten auch beachten, dass Sie zum Beispiel als Eigentümer einer großen Wohnung mit beispielsweise 130 m² auch mit Doppelhaushälften, Reihenhäusern und kleinen Häusern konkurrieren werden. Legen Sie sich also nicht auf die Art der Immobilie fest, sondern auf Größe und Nutzungsmöglichkeiten.

Tipp 2: Wer ist Ihre Zielgruppe?

Versuchen Sie zu ermitteln, wer sich für Ihr Haus oder ihre Wohnung interessieren könnte. Ist das Objekt für Familien geeignet oder handelt es sich sogar um eine behindertengerechte Immobilie, die auch für Ältere geeignet ist? Eine Wohnung im dritten Stock ohne Fahrstuhl wird sich nicht für die Generation über 55 Jahren eignen. Jüngere Generationen werden eine moderne Ausstattung und Umgebung bevorzugen und eventuell mit dem Objekt „wachsen“ wollen.

Tipp 3: Was sind die Vor- und Nachteile Ihrer Immobilie?

Erstellen Sie eine Liste von Vor- und Nachteilen Ihres Eigentums und gehen Sie dabei ehrlich vor. Diese Liste erstellen Sie für sich selbst, um einen Blick dafür zu bekommen, welche Zielgruppe für den Hausverkauf angesprochen werden sollte. Hat Ihre Wohnung in Nürmberg beispielsweise nur eine kleine Küche, so wird es sich mehr für Singles eignen. Oder ist es möglich über einen Durchbruch die Küche zu vergrößern und damit die Zielgruppe zu erweitern. Dies sind Fragen, die ich zum Beispiel in meiner Potenzial-Analyse beantworten will. Das Fallbeispiel lesen Sie hier >>

Tipp 4: Wie sieht die aktuelle Lage auf dem Markt aus?

Haus- und Wohnungssuchende haben üblicherweise ihre Hausaufgaben gemacht und kennen die Marktlage gut. Sie wissen schon genau über die Angebotspreise, die Zinssituation und Wirtschaftslage Bescheid. Und da es üblicherweise nicht an Angeboten im Raum Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth oder Schwanstetten mangelt, bestimmt der Markt und die Nachfrage den Preis einer Immobilie, weniger die Vorstellungen des Verkäufers.

Tipp 5: Welche wichtigen Unterlagen brauchen Sie für den Hausverkauf?

Schon von Anfang an ist es wichtig, dass Sie alle notwendigen Unterlagen zur Hand haben, denn diese wird ein späterer Käufer für die Finanzierung bei der Bank benötigen. Noch bevor es zu einem Kauf kommt, muss er genau wissen, wie sich die Situation des Objektes darstellt.

Besonders interessieren wird potentielle Käufer die aktuellen Grundrisse und eventuellen baulichen Änderungen. Sollte Ihre Immobilie schon älter sein und Renovierungsbedarf haben, so ist es wahrscheinlich, dass Interessenten Schnitte und Detailplanungen für eventuelle Umbauten benötigen.

Die wichtigsten Unterlagen sind der Energieausweis, eventuelle Mietverträge, der Grundbuchauszug und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen einer Wohnung.

Sollten Sie in einem Verkaufsgespräch mit einem potentiellen Käufer sein und erst dann beginnen zu suchen oder diesen vertrösten, so riskieren sie, dass er ein anderes Objekt findet.

Eine wertvolle Check-Liste zum Herunterladen der erforderlichen Unterlagen finden Sie hier >>

Tipp 6: Warum ist die Behebung auch von kleinen Mängeln so wichtig?

Auch wenn manche Mängel noch so klein erscheinen mögen, oft bestimmen sie den ersten optischen Eindruck, den ein Interessent erhält. Angefangen bei einer defekten Klingel, klemmende Türen oder Fenster oder einer kaputten Außenleuchte. Selbstverständlich könnte der neue Eigentümer dies reparieren, jedoch geben diese Kleinigkeiten einem Interessenten den Eindruck, dass das Objekt schlecht gepflegt ist, was Ansätze zu Preisdiskussionen bietet.

Tipp 7: Wie gehen Sie beim ersten Anruf vor?

Glückwunsch, Sie haben den ersten Interessenten am Telefon! Die meisten neigen dazu, sofort zu fragen, wann sie zu einer Besichtigung kommen möchten. Doch damit zeigen Sie dem potenziellen Käufer, dass Sie verzweifelt nach Besichtigungen suchen. Stellen Sie vorab Fragen an den Anrufer, die IHN qualifizieren, um Ihre Türe für ihn öffnen. Diese Fragen sollten sein, was ihm wichtig ist bei einem Objekt, wie lange er schon sucht und einer der wichtigsten Fragen: Wie wird er die Immobilie finanzieren im Falle eines Kaufes und ob die Bank schon zugesagt hat.

Es gibt tatsächlich „Interessenten“, die einfach „nur mal gucken“ möchten und sich lediglich in der Orientierungsphase befinden. Hat ein Anrufer noch nicht mit der Bank gesprochen, können Sie sich Ihre kostbare Zeit sparen. Dieser Interessent ist keiner.

Stimmen alle Attribute, stellen Sie dem potenziellen Käufer viele Fragen bei der Besichtigung. Bereiten Sie sich gut darauf vor und versuchen Sie, den Interessenten besser kennenzulernen.

Tipp 8: Wie verhalten Sie sich im Interessentengespräch richtig?

Auch wenn es mit dem Wohnungsverkauf dringlich sein sollte, zeigen Sie dies niemals einem potenziellen Käufer. Dass Sie verkaufen müssen, wird nur den Preis Ihres Objektes drücken. Auch wenn Sie beim Verkaufsgespräch immer ehrlich sein müssen, dies ist ein persönlicher Umstand, der das Objekt selbst nicht betrifft.

Tipp 9: Mit welchen Einwänden müssen Sie rechnen?

Sie können damit rechnen, dass einige Interessenten Ihr Haus negativ darstellen und jede Kleinigkeit bemängeln werden. Meist dient dies dazu, den Preis des Objektes zu reduzieren. Sie sind sicherlich stolz auf Ihr Eigentum und haben Emotionen in Bezug auf den Verkauf. Doch nehmen Sie diese Bemängelungen niemals persönlich, hier geht es um eine Verhandlungsbasis für den Preis.

Sie haben immer das letzte Sagen beim Verkauf Ihres Eigentums und finden Sie die Bemängelung eines Interessenten schlichtweg unverschämt, kann dies auch auf den Charakter des potenziellen Käufers hinweisen. Eventuell passt er dann nicht in die Nachbarschaft. Ob dieser den Zuschlag erhält, liegt an Ihnen. Gegenseitiger Respekt ist neben dem Preis auch ein wichtiger Faktor.

Tipp 10: Wie verhandeln Sie den Preis richtig?

Bei dem Thema Preisverhandlung muss ich immer an den Fall einer Klientin denken, deren Bruder verstarb. Der Nachbar verkündete Interesse am Kauf der Wohnung und er machte ein Angebot, das 25.000 Euro unter dem Wert lag.

Meine Empfehlung ist, immer einen Makler hinzuzuziehen und ein Minimum von zwei oder drei Interessen zu haben. Oft fallen potenzielle Käufer in der letzten Minute weg. Auch Interessenten haben oft mehrere Eisen im Feuer. Ihre Immobilie ist erst verkauft, wenn das Geld auf Ihrem Konto ist. Erst dann sollten Sie anderen Interessenten den Verkauf mitteilen. Selbst eine Reservierung hat wenig Bestand, auch wenn Sie eine Anzahlung erhalten.

Versuchen Sie bei der Verhandlung, so emotionslos wie möglich zu bleiben. Ich weiß, es geht hier um Ihr stolzes Eigentum, in dem sicherlich viele Emotionen stecken, doch das wird Ihnen bei der Verkaufsverhandlung wenig helfen. Bleiben Sie sachlich und auf dem Boden. Der emotionale Wert besteht nur für Sie, dieser hat keine Bedeutung für den Käufer.

Sollte ein Interessent den Preis endlos drücken, müssen Sie klar und deutlich nein sagen und auch dabeibleiben. Geben Sie zu oft nach, verlieren Sie Ihre Glaubwürdigkeit und der Interessent wird solange weiter drücken, wie er kann.

Ich habe es sogar schon erlebt, dass potenzielle Käufer noch kurz vor dem Notartermin oder sogar dort versuchen nachzuverhandeln. Bleiben Sie hart und sagen Sie nein, seien Sie eventuell darauf gefasst, den Vertrag nicht zu unterschreiben.

Tipp 11: Wie läuft der Notartermin ab?

Der Notar kann vom Käufer festgelegt werden, jedoch sollte dieser im Landkreis der Immobilie liegen. Der Käufer macht den Kaufvertragsentwurf und muss den Notar bezahlen.

Vor dem Kaufvertrag muss der Käufer den Vertragsentwurf seiner finanzierenden Bank vorlegen und vorab auch Ihnen zukommen lassen, sodass Sie diesen vor dem Notartermin prüfen lassen können. Vor dem eigentlichen Beurkundungstermin sollten Sie darauf bestehen, dass der Käufer Ihnen eine schriftliche Zusage der Bankfinanzierung zukommen lässt.

Sind alle Unterlagen vorhanden und in Ordnung, steht dem Verkauf nichts mehr im Wege.

12. Fazit

Wenn Sie diese Punkte beachten, und bei der Preisverhandlung standhaft und emotionslos bleiben, werden Sie ganz sicher erfolgreich beim Hausverkauf sein. Sollten Sie Fragen haben oder eine Potenzialanalyse in Sachen Vermarktung und Wertpreis wünschen, rufen Sie mich gerne an oder senden Sie mir eine E-Mail.

Schreiben Sie mir über das Kontaktformular oder rufen Sie mich einfach an unter 09129 90 63 16 erreichen. Ich berate Sie gerne.

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