VORSORGE: DIE EIGENE IMMOBILIE LIEBER VERERBEN, VERSCHENKEN ODER DOCH VERKAUFEN?

1. Was sollten Sie beachten, wenn Sie Ihre Immobilie vererben?

Viele scheuen sich davor, sich mit dem Tod auseinanderzusetzen und versäumen es deshalb, die notwendigen Vorbereitungen zu treffen. Besonders wenn Sie eine Immobilie hinterlassen, sollte das Erbe unbedingt genau geregelt sein. Sicherlich können Sie die Erbschaft den gesetzlichen Regelungen überlassen, doch mit einem Testament haben Sie die Möglichkeit festzulegen, was mit der Hinterlassenschaft geschehen soll.

Eine Erbschaft kann bei den Hinterbliebenen Enttäuschung und auch Streit hervorrufen. Besonders wenn es mehrere Erbberechtigte gibt, entstehen schnell Konflikte. Die einen möchten verkaufen, die anderen nicht. Sie können beispielsweise festlegen, dass der Verkauf nicht gestattet ist. Idealerweise sprechen Sie mit den zukünftigen Erben bereits zu Lebzeiten über Ihre Absichten, um Streit im Nachhinein zu vermeiden.

Das größte Problem für die Erben stellt die Erbschaftssteuer dar, die anhand des Verwandtschaftsgrades festgelegt wird. Es gibt jedoch Ausnahmeregelungen, bei denen keine Steuer anfällt. Für Kinder und Ehepartner gelten hohe Freibeträge, für die keine Erbschaftssteuer bezahlt werden muss. Dieser Freibetrag liegt für die direkten Kinder derzeit bei 400.000 Euro und Enkelkinder bei 200.000 Euro. Für Beträge darüber fallen 11 Prozent Steuern an.

Bei Immobilien wird der Freibetrag nicht selten überschritten und die Erben müssen zum Teil eine erhebliche Summe an Erbschaftsteuern aufbringen. Dies kann für im Zweifel Probleme bedeuten, wenn nicht zusätzlich flüssige Mittel vererbt werden. Ich empfehle Ihnen daher, den Wert Ihrer Immobilie festlegen zu lassen. Ich kann Ihnen gerne dabei helfen, eine professionelle Wertanalyse für Ihr Zuhause zu erstellen.

Doch selbst über den Freibetrag fallen nicht immer Erbschaftssteuern an. So ist beispielsweise der Ehepartner davon befreit, wenn der Verstorbene bis zum Schluss in der Immobilie gewohnt hat und der erbende Partner dort für mindestens zehn Jahre wohnhaft war. Dazu zählt gleichermaßen, wenn einer der beiden in einem Alters- oder Pflegeheim leben musste. Auch für die Kinder gilt diese Regelung, die im gleichen Haus wohnhaft sind, jedoch nur bis zu einer Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern.

Sollte die Immobilie verschuldet sein, haben die Hinterbliebenen die Möglichkeit, das Erbe abzulehnen.

2. Was ist eine Schenkung?

Wenn Ihre Immobilie mehr als 400.000 Euro wert ist, lohnt es sich darüber nachzudenken, wie anfallende Erbschaftssteuern vermieden werden können. Eine Möglichkeit ist die Schenkung zu Lebzeiten. Zwar fallen die gleichen Steuern für den Beschenkten an und es gilt auch der ebenbürtige Freibetrag, jedoch haben Sie die Option, alle zehn Jahre eine Schenkung an die gleiche Person zu tätigen.

Sollten Sie beispielsweise eine Immobilie mit zwei Wohneinheiten haben, können Sie Ihren Nachkommen eine Wohnung im Hause bis zu einem Wert von 400.000 Euro schenken, ohne dass dieser Erbschaftssteuer zahlen muss. Nach zehn Jahren, wenn Sie dann den Rest des Anwesens übergeben möchten oder nach Ablauf der Frist ableben, gilt wieder der Freibetrag von 400.000 Euro. Schenkungen müssen notariell beglaubigt werden und werden in das Grundbuch eingetragen. Für beides fallen Gebühren an.

Das Problem bei einer Schenkung ist, dass sie Ihre Eigentumsrechte abgeben. Sollten Sie aus unvorhersehbaren Gründen nicht liquide sein, haben Sie keine Möglichkeit mehr, das Haus zu verkaufen oder als Sicherheit zu verwenden. Ist die Immobilie, die Sie an Ihre Erben verschenken möchten, Ihre eigene Absicherung im Alter, empfehle ich Ihnen diese Form der Vererbung nicht. Zudem geben Sie sogar Ihr Nutzungsrecht ab.

Allerdings können Sie dies rechtlich festlegen, indem Sie von dem Beschenkten ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch erhalten. Ich empfehle Ihnen, dies auf jeden Fall zu tun, denn sollten Sie sich mit den Erben streiten, können Sie Ihr Zuhause verlieren. Es ist sehr schwer und mit hohen Kosten verbunden, eine Schenkung wieder rückgängig zu machen.

3. Empfiehlt es sich, die Immobilie vorher zu verkaufen?

Eine weitere Möglichkeit ist der Verkauf an Bekannte oder Verwandte. Jedoch ist es nicht so einfach möglich, Ihre Immobilie für einen sehr guten Preis weiterzuverkaufen. Möchten Sie zum Beispiel an Ihren Sohn das Eigenheim weit unter Wert verkaufen, wird dies wie eine Schenkung behandelt. Hier gilt dann wieder der Freibetrag von 400.000 Euro. Sollten Sie Ihr Haus, das 600.000 Euro wert ist, für 100.000 Euro an ihren Sohn verkaufen, fallen für ihn zusätzlich elf Prozent Steuern auf 100.000 Euro an.

Hinzu kommen die Kosten für den Notar, Grundbucheintrag und im Zweifel auch einen Wertgutachter. Die Grunderwerbssteuer, die beim Kauf von Immobilen normalerweise anfällt, wird bei direkten Verwandten, sprich hier von Eltern an Sohn, nicht fällig. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Somit gibt es hier durchaus eine hohe Ersparnis.

4. Was ist ein Wohnrecht?

Haben Sie sich für eine Schenkung zu Lebzeiten entschieden, verlieren Sie den Anspruch auf die Immobilie als Eigentümer. Um jedoch auf jeden Fall im Haus wohnen bleiben zu können, gibt es die Möglichkeit des Wohnrechts. Dies sollte unbedingt immer vertraglich festgelegt und im Grundbuch eingetragen werden. Selbst wenn die Beschenkten das Haus verkaufen möchten, kann Sie der neue Eigentümer nicht hinauswerfen.

Das Wohnrecht wird meist lebenslang festgelegt, jedoch kann es auch zeitlich begrenzt oder an bestimmte Bedingungen geknüpft werden. Sei es, dass Ihnen im Haus nur spezielle Bereiche übertragen werden oder Sie im Falle eines Umzugs in ein Heim das Wohnrecht abgeben. Wie es genau geregelt wird, liegt an Ihnen und dem Beschenkten und sollte dringend vertraglich festgelegt werden. Im Wohnrecht kann auch das sogenannte Nutzungsrecht mit eingebunden werden, wie zum Beispiel ein gemeinsam genutzter Garten oder ein Keller.

Reparaturen und die Nebenkosten wie Strom und Heizung, müssen Sie als Wohnberechtigter bezahlen. Wie bei einem Mietverhältnis ist jedoch der Eigentümer der Immobilie für größere Sanierungen und Umbauten zuständig. Allerdings können diese nicht ohne Einwilligung von Ihnen erfolgen.

Das Wohnrecht kann nicht übertragen oder vererbt werden. Nehmen wir an, es wird lediglich an Sie ausgestellt, jedoch wohnt auch Ihr Ehepartner mit in der Immobilie. Sollten Sie versterben oder in ein Heim ziehen müssen, wird es nicht an den Partner übertragen. Deshalb ist es wichtig, dass alle Personen im Vertrag einbezogen sind, die in der Immobilie leben möchten.

5. Worin liegt der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist sozusagen ein erweitertes Wohnrecht. Damit hat der Begünstigte die Befugnis, nicht nur in der Immobilie zu wohnen, sondern er kann sie beispielsweise auch gewerblich nutzen oder vermieten. Die Rechte sind fast wie die als Eigentümer, ausgeschlossen ist natürlich der Verkauf.

Auch der Nießbrauch wird vertraglich geregelt und in das Grundbuch eingetragen. Die Einzelheiten können von beiden Parteien genau festgelegt werden, wie die Dauer oder eventuelle Einschränkungen. Auch hier gilt, dass es nicht an andere übertragen werden kann. Alle Personen, die vom Nießrecht Gebrauch machen möchten, müssen im Vertrag einbezogen werden.

6. Tipp: Beachten Sie die Wertminderung!

Eine Immobilie, die ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch im Grundbuch verankert haben, sind weniger wert, denn es schränkt einen eventuellen neuen Eigentümer beachtlich ein. Der Wert kann sich daher enorm mindern. Dies bedeutet für die Erben jedoch wiederum, dass dadurch die Freibeträge nicht mehr überschritten werden.

Nehmen wir an, Sie möchten Ihre Immobilie zu Lebzeiten an Ihre Tochter übergeben. Das Haus ist 500.000 Euro wert. Somit müsste sie auf 100.000 elf Prozent Erbschaftssteuer bezahlen. Sie lassen jedoch in das Grundbuch ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch eintragen, was den Wert um 100.000 Euro mindern kann. Somit fallen keine Steuern mehr an.

Möchte oder muss der Beschenkte das Gebäude jedoch veräußern, ist die Immobilie entsprechend 100.000 Euro weniger wert. Es stellt zudem eine große Herausforderung dar, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, die der künftige Eigentümer nicht nutzen kann, sprich, er würde nicht einmal Miete dafür erhalten.

Sie sind sich noch nicht sicher, was Sie am besten tun sollen?
Wenn Sie im Raum Nürnberg, Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth oder Schwanstetten wohnen, wenden Sie sich gerne an mich, an Michael Haupt.

Ich kann Ihnen bei der Entscheidungsfindung und der Wertfeststellung Ihrer Immobilie helfen. Auch ein Fachanwalt für Erbrecht oder ein Steuerberater steht Ihnen jederzeit beratend zur Seite.

Schreiben Sie mir über das Kontaktformular oder rufen Sie mich einfach an unter 09129 90 63 16 erreichen. Ich berate Sie gerne.