WAS IST EINE IMMOBILIENRENTE UND WELCHE MÖGLICHKEITEN BIETET SIE IHNEN?

1. Was ist eine Immobilienrente?

Wenn Sie im Alter liquide sein möchten oder müssen, Ihr Eigentum schuldenfrei ist und Sie über 60 Jahre alt sind, haben Sie fünf verschiedene Optionen für einen Hausverkauf auf Rentenbasis und wie Sie Ihre Immobile zu Geld machen können, ohne das Wohnrecht darin zu verlieren.

Diese Möglichkeiten funktionieren im Grunde genommen nach dem gleichen Prinzip: Sie verkaufen oder beleihen Ihre Immobilie an einen Anbieter, meist eine Versicherung oder Bank. Sie erhalten jedoch nicht den vollen Kaufpreis, sondern dieser wird Ihnen in festgelegten monatlichen Raten ausbezahlt. Üblicherweise ist diese Form der Investition für die Anbieter eine Geldanlage, sodass sich an den Wohnrechten meist nichts ändert.

2. Wie funktioniert die klassische Immobilienrente?

Der Käufer der Immobilie zahlt eine monatliche Rate als Zusatzrente an den Verkäufer. Die Rate wird durch den Wert des Eigentums und der voraussichtlichen Lebenserwartung des Käufers ermittelt. Der festgelegte Betrag wird dann monatlich bis zum Tod des Verkäufers ausbezahlt.

3. Was ist die abgekürzte Immobilienrente?

Bei der abgekürzten Immobilienrente wird der festgelegte Wert des Eigentums monatlich für einen begrenzten Zeitraum ausbezahlt.

4. Wie funktioniert die kombinierte Immorente?

Bei der kombinierten Immobilienrente erhalten sie zwei verschiedene Arten von Zahlungen: Eine lebenslange monatliche Auszahlung und eine, die zeitlich begrenzt ist.

5. Was ist der Barwertausgleich?

Beim Barwertausgleich erhalten Sie als Eigentümer eine Einmalzahlung. Sie haben jedoch ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie, was auch im Grundbuch eingetragen wird.

6. Was ist der Rückmietkauf?

Der Eigentümer erhält beim Rückmietverkauf eine Einmalzahlung plus einen Mietvertrag, der lebenslang gilt und nicht gekündigt werden kann.

7. Was ist eine Leibrente?

Bei der Leibrente verkaufen Sie als Eigentümer die Immobilie und erhalten dafür eine lebenslange monatliche Zahlung. Damit sind Sie nicht mehr der Eigentümer des Objektes, können jedoch bis zum Tod dort wohnen bleiben. Sie müssen sich in diesem Fall auch nicht mehr um die Instandhaltung oder Reparaturen kümmern, diese gehen komplett auf Kosten und Verantwortung des neuen Eigentümers.

8. Was bedeutet Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist lediglich ein anderer Ausdruck für Immobilienverrentung. Bei der regulären Hypothek wird die Darlehenssumme stetig verringert, während sie bei der Umkehrhypothek ansteigt.

9. Welche Voraussetzungen gelten für die Verrentung?

Für die Immobilienrente gibt es die folgenden Voraussetzungen:

• Sie müssen der Eigentümer des Objektes sein.

• Grundsätzlich müssen sie beim Zeitpunkt des Antrags das gesetzliche Rentenalter erreicht haben. Auch wenn Sie die vorgezogene Rente beantragen, müssen Sie bis zum regulären Renteneintritt warten. Jedoch gibt es einige Anbieter, die auch eine Verrentung ab dem 60. Lebensjahr erlauben.

• Das Objekt muss in einem einwandfreien Zustand sein, sprich, es dürfen keine großen Reparaturen anstehen und die Energieeffizienz muss gegeben sein.

• Das Eigentum muss schuldenfrei sein. Es gibt jedoch Anbieter, die eine geringe Restschuld dulden.

• Bei einem Verkauf auf Rentenbasis muss Ihr Eigentum so viel wert sein, dass sich eine Rente von mindestens 150 Euro monatlich ergibt.

10. Welche Vorteile haben Sie beim Hausverkauf auf Rentenbasis?

Bei den vielen unterschiedlichen Varianten findet sicherlich jeder Eigentümer eine passende Möglichkeit, sein Eigentum zu verrenten. Dies sind die Vorteile:

• Sie sind im Alter liquide und können Ihr Leben mit Reisen und Unternehmungen genießen. Üblicherweise hat man diese Möglichkeit mit der gesetzlichen Rente heute nicht mehr.

• Ihre Kinder sind aus dem Haus, haben eventuell schon ihr eigenes Eigentum und somit wird das Haus zu groß. Sie können sich über eine große Summe freuen, die sie auch in den Kauf einer kleineren Wohnung investieren können, beispielsweise seniorengerecht oder in wärmeren Gefilden.

• Möchten Sie Ihr Zuhause nicht verlassen, können Sie liquide sein und weiterhin dort wohnen bleiben.

• Da Ihr Haus bei der Immobilienrente nur bis zu 80 % beliehen wird, gibt es keine Bonitätsprüfung. Die restlichen 20 % gelten als einzige Sicherheit bei der Beleihung.

• Sollte eine Insolvenz drohen, sind Ihr lebenslanges Wohnrecht und die monatlichen Ratenzahlungen geschützt und fallen nicht in die Insolvenzmasse.

• Die Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen fallen auf den neuen Eigentümer zurück. Sie müssen sich also weder um Renovierungen kümmern noch dafür bezahlen.

11. Welche Nachteile gibt es bei der Immobilienrente?

Natürlich kann es bei der Immobilienrente auch folgende Nachteile geben:

• Der größte Nachteil liegt darin, dass meist nur maximal 80 % des aktuellen Verkehrswertes angerechnet werden.
• Abhängig vom Finanzierungsmodell können die Erben keine unbelastete Wohnimmobilie übernehmen.
• Der Käufer berechnet oft bis zu zehn Prozent Zinsen, da in den monatlichen Zahlungen auch alle Nebenkosten enthalten sein müssen.

12. Wie wird die Rente für Ihr Eigentum berechnet?

Es ist so gut wie unmöglich, als Laie eine ungefähre monatliche Rate zu berechnen. Je nach Anbieter wird die monatliche Summe durch unterschiedliche Kriterien festgelegt. Besonders bei den Gebühren kann es undurchsichtig werden. In Theorie wird eine Immobilienverrentung wie folgt berechnet:

• Schätzen des Objekt-Verkehrswertes
  In der Regel liegt der Wert des Eigentums bei circa 65-80 % vom aktuellen Verkehrswert. Hinzu kommt der Zustand der Immobilie. Jeder Anbieter berechnet dies unterschiedlich.

• Die Laufzeit der monatlichen Zahlungen
  Wird das Objekt von einem Ehepaar bewohnt, so wird das Alter des jüngeren Partners zur Berechnung als Grundlage verwendet. Laut der Tabelle § 14 Absatz 1 BewG (Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung) wird die statistische Lebenserwartung und den für die Berechnung notwendigen Kapitalwertfaktor entnommen.

• Die Berechnung
  Der Wert für die Beleihung wird durch den Kapitalwertfaktor geteilt und dann durch 12 Monate. Von dem Ergebnis wird die monatliche Miete abgezogen, da der Rentner ein lebenslängliches Wohnrecht erhält.

Ein Rechenbeispiel

• ein Rentner-Paar, sie 65 Jahre, er 69 Jahre alt
• sie haben ein Haus mit 135 m² Wohnfläche
• Verkehrswert 345.000 Euro
• Beleihungswert der Immobilie ca. 258.750 Euro
• Wohnfläche 135 m² x 7,50 Miete gem. Mietspiegel = 975 Euro
• Die Ehefrau hat noch eine Lebenserwartung von 21 Jahren, der Ehemann nur 14,94 Jahren. Somit wird bei der Berechnung der Verrentung die Ehefrau als Längstlebende berücksichtigt
• Beleihungswert 258.750 Euro : Kapitalwertfaktor 12,613 : 12 Monate.
• = 1.709,55 Euro abzüglich Wohnrecht (entgangene Miete) 975 Euro/Monat
• verbleibt eine monatliche Immobilienrente von Euro 734,55 Euro

13. Welche Lösung eignet sich besser: Leib- oder Zeitrente?

Es gibt zwei Möglichkeiten, aus Ihrem Eigenheim eine zusätzliche Rente zu beziehen. Welche sich besser eignet, die Leibrente oder Zeitrente, lässt sich nicht ganz einfach beantworten. Dies hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.

Die lebenslange Rente ist immer niedriger als eine zeitlich begrenzte. Dies kann den Nachteil bringen, dass Sie eventuell ab einem bestimmten Zeitpunkt kein Geld mehr bekommen, während bei der Leibrente die Zahlungen erst mit dem Tod enden. Die Leibrente kann nicht vererbt werden kann.

14. Wie gehen Sie am besten vor?

Als Grundlage dient immer der aktuelle Verkehrswert Ihres Eigentums. Um Enttäuschungen im Voraus zu vermeiden, sollten Sie sich bewusst darüber sein, dass Sie bei der Immobilienrente nie den vollen Gesamtwert des Objektes erhalten werden. 

Denken Sie darüber nach, was genau Sie wünschen und erwarten. Möchten Sie weiterhin in Ihrem Eigenheim wohnen oder ist eine kleinere Wohnung besser geeignet? Sind Sie mit einer zeitlich befristeten monatlichen Zahlung zufrieden oder wünschen Sie eine lebenslange Rente? Haben Sie größere Wünsche, für die eine Einmalzahlung notwendig ist und eine zusätzliche kleinere monatliche Rente würde ausreichen? 

Ich empfehle Ihnen, sich von mir vorab eine Wertanalyse Ihrer Immobilie erstellen zu lassen, welche Sie dann verschiedenen Anbietern vorlegen können. Die Angebote für eine Immobilienrente unterscheiden sich sehr stark, sodass es an guter Recherche und einigen Terminen mit verschiedenen Anbietern bedarf. Leider gibt es auch unseriöse Anbieter, weshalb ich Ihnen wärmstens nahelege, die Hilfe eines Fachanwaltes oder Steuerberaters hinzuzuziehen. Haben Sie sich für einen Anbieter und ein Modell entschieden, sollten Sie den Vertrag unbedingt von einem Anwalt überprüfen lassen.

Zusammenfassung

Die Immobilienrente hat sich in Deutschland noch nicht so durchsetzen können. Dabei ermöglicht Ihnen diese, im Alter Ihre Rente aufzubessern oder einen großen Betrag zu erhalten, ohne Ihr Zuhause verlassen zu müssen. Zudem sparen Sie damit viel Zeit und Ärger, wenn es um Reparaturen oder Renovierungsarbeiten geht.

Die Welt der Immobilienrente ist eine nicht sehr transparente und oft verwirrende, weshalb Sie Erfahrungen anderer Rentenbezieher hinzuziehen sollten, ebenso die Fachmeinung eines Anwaltes oder Steuerberaters. Wenn Sie diese Punkte beachten, ist es durchaus möglich, den idealen Vertrag für eine solide Altersabsicherung zu finden und Sie können in Ruhe sorglos das Rentenalter genießen.

Schreiben Sie mir über das Kontaktformular oder rufen Sie mich einfach an unter 09129 90 63 16 erreichen. Ich berate Sie gerne.

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