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Blogratgeber Haupt – Vererben und verschenken

Blogratgeber Haupt – Vererben und verschenken

Foto: DAS WEISSE BUERO, Canva, colourbox.com

VORSORGE: DIE EIGENE IMMOBILIE LIEBER VERERBEN, VERSCHENKEN ODER DOCH VERKAUFEN?

Wie können Sie an die finanziellen Mittel kommen, die zum Beispiel in Ihrem Haus in Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth oder Schwanstetten stecken, ohne ausziehen zu müssen? Wenn Ihr Eigentum schuldenfrei ist und Sie über 60 sind, kann die Immorente eine gute Lösung sein. Ich möchte Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilienrente in diesem Blogratgeber vorstellen.

Etwa 45 % der Deutschen sind Eigentümer einer Immobilie. Der Erwerb in jüngeren Jahren gilt noch immer als gute Altersabsicherung. Üblicherweise steigt der Preis des Eigentums über die Zeit an und könnte somit die Besitzer im Alter wohlhabend machen.

Doch es gibt ein Problem: Das Vermögen ist an das Eigenheim gebunden. Für manche ältere Menschen kann dies ein finanzielles Problem darstellen, wenn die monatliche Rente gering ist und über keine weiteren Anlagen verfügt wird. Oder Sie möchten einfach Ihr Leben in der Rente so gut wie möglich genießen, eventuell sogar in Frührente gehen?

 

Inhaltsverzeichnis

1. Was sollten Sie beachten, wenn Sie Ihre Immobilie vererben?

2. Was ist eine Schenkung?

3. Empfiehlt es sich, die Immobilie vorher zu verkaufen?

4. Was ist ein lebenslanges Wohnrecht?

5. Worin liegt der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

6. Tipp: Vorsicht vor der Wertminderung!

1. Was sollten Sie beachten, wenn Sie Ihre Immobilie vererben?

Viele scheuen sich davor, sich mit dem Tod auseinanderzusetzen und versäumen es deshalb, die notwendigen Vorbereitungen zu treffen. Besonders wenn Sie eine Immobilie hinterlassen, sollte das Erbe unbedingt genau geregelt sein. Sicherlich können Sie die Erbschaft den gesetzlichen Regelungen überlassen, doch mit einem Testament haben Sie die Möglichkeit festzulegen, was mit der Hinterlassenschaft geschehen soll.

Eine Erbschaft kann bei den Hinterbliebenen Enttäuschung und auch Streit hervorrufen. Besonders wenn es mehrere Erbberechtigte gibt, entstehen schnell Konflikte. Die einen möchten verkaufen, die anderen nicht. Sie können beispielsweise festlegen, dass der Verkauf nicht gestattet ist. Idealerweise sprechen Sie mit den zukünftigen Erben bereits zu Lebzeiten über Ihre Absichten, um Streit im Nachhinein zu vermeiden.

Das größte Problem für die Erben stellt die Erbschaftssteuer dar, die anhand des Verwandtschaftsgrades festgelegt wird. Es gibt jedoch Ausnahmeregelungen, bei denen keine Steuer anfällt. Für Kinder und Ehepartner gelten hohe Freibeträge, für die keine Erbschaftssteuer bezahlt werden muss. Dieser Freibetrag liegt für die direkten Kinder derzeit bei 400.000 Euro und Enkelkinder bei 200.000 Euro. Für Beträge darüber fallen 11 Prozent Steuern an.

Bei Immobilien wird der Freibetrag nicht selten überschritten und die Erben müssen zum Teil eine erhebliche Summe an Erbschaftsteuern aufbringen. Dies kann für im Zweifel Probleme bedeuten, wenn nicht zusätzlich flüssige Mittel vererbt werden. Ich empfehle Ihnen daher, den Wert Ihrer Immobilie festlegen zu lassen. Ich kann Ihnen gerne dabei helfen, eine professionelle Wertanalyse für Ihr Zuhause zu erstellen.

Doch selbst über den Freibetrag fallen nicht immer Erbschaftssteuern an. So ist beispielsweise der Ehepartner davon befreit, wenn der Verstorbene bis zum Schluss in der Immobilie gewohnt hat und der erbende Partner dort für mindestens zehn Jahre wohnhaft war. Dazu zählt gleichermaßen, wenn einer der beiden in einem Alters- oder Pflegeheim leben musste. Auch für die Kinder gilt diese Regelung, die im gleichen Haus wohnhaft sind, jedoch nur bis zu einer Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern.

Sollte die Immobilie verschuldet sein, haben die Hinterbliebenen die Möglichkeit, das Erbe abzulehnen.

 

2. Was ist eine Schenkung?

Wenn Ihre Immobilie mehr als 400.000 Euro wert ist, lohnt es sich darüber nachzudenken, wie anfallende Erbschaftssteuern vermieden werden können. Eine Möglichkeit ist die Schenkung zu Lebzeiten. Zwar fallen die gleichen Steuern für den Beschenkten an und es gilt auch der ebenbürtige Freibetrag, jedoch haben Sie die Option, alle zehn Jahre eine Schenkung an die gleiche Person zu tätigen.

Sollten Sie beispielsweise eine Immobilie mit zwei Wohneinheiten haben, können Sie Ihren Nachkommen eine Wohnung im Hause bis zu einem Wert von 400.000 Euro schenken, ohne dass dieser Erbschaftssteuer zahlen muss. Nach zehn Jahren, wenn Sie dann den Rest des Anwesens übergeben möchten oder nach Ablauf der Frist ableben, gilt wieder der Freibetrag von 400.000 Euro. Schenkungen müssen notariell beglaubigt werden und werden in das Grundbuch eingetragen. Für beides fallen Gebühren an.

Das Problem bei einer Schenkung ist, dass sie Ihre Eigentumsrechte abgeben. Sollten Sie aus unvorhersehbaren Gründen nicht liquide sein, haben Sie keine Möglichkeit mehr, das Haus zu verkaufen oder als Sicherheit zu verwenden. Ist die Immobilie, die Sie an Ihre Erben verschenken möchten, Ihre eigene Absicherung im Alter, empfehle ich Ihnen diese Form der Vererbung nicht. Zudem geben Sie sogar Ihr Nutzungsrecht ab.

Allerdings können Sie dies rechtlich festlegen, indem Sie von dem Beschenkten ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch erhalten. Ich empfehle Ihnen, dies auf jeden Fall zu tun, denn sollten Sie sich mit den Erben streiten, können Sie Ihr Zuhause verlieren. Es ist sehr schwer und mit hohen Kosten verbunden, eine Schenkung wieder rückgängig zu machen.

3. Empfiehlt es sich, die Immobilie vorher zu verkaufen?

Eine weitere Möglichkeit ist der Verkauf an Bekannte oder Verwandte. Jedoch ist es nicht so einfach möglich, Ihre Immobilie für einen sehr guten Preis weiterzuverkaufen. Möchten Sie zum Beispiel an Ihren Sohn das Eigenheim weit unter Wert verkaufen, wird dies wie eine Schenkung behandelt. Hier gilt dann wieder der Freibetrag von 400.000 Euro. Sollten Sie Ihr Haus, das 600.000 Euro wert ist, für 100.000 Euro an ihren Sohn verkaufen, fallen für ihn zusätzlich elf Prozent Steuern auf 100.000 Euro an.

Hinzu kommen die Kosten für den Notar, Grundbucheintrag und im Zweifel auch einen Wertgutachter. Die Grunderwerbssteuer, die beim Kauf von Immobilen normalerweise anfällt, wird bei direkten Verwandten, sprich hier von Eltern an Sohn, nicht fällig. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Somit gibt es hier durchaus eine hohe Ersparnis.

4. Was ist ein Wohnrecht?

Haben Sie sich für eine Schenkung zu Lebzeiten entschieden, verlieren Sie den Anspruch auf die Immobilie als Eigentümer. Um jedoch auf jeden Fall im Haus wohnen bleiben zu können, gibt es die Möglichkeit des Wohnrechts. Dies sollte unbedingt immer vertraglich festgelegt und im Grundbuch eingetragen werden. Selbst wenn die Beschenkten das Haus verkaufen möchten, kann Sie der neue Eigentümer nicht hinauswerfen.

Das Wohnrecht wird meist lebenslang festgelegt, jedoch kann es auch zeitlich begrenzt oder an bestimmte Bedingungen geknüpft werden. Sei es, dass Ihnen im Haus nur spezielle Bereiche übertragen werden oder Sie im Falle eines Umzugs in ein Heim das Wohnrecht abgeben. Wie es genau geregelt wird, liegt an Ihnen und dem Beschenkten und sollte dringend vertraglich festgelegt werden. Im Wohnrecht kann auch das sogenannte Nutzungsrecht mit eingebunden werden, wie zum Beispiel ein gemeinsam genutzter Garten oder ein Keller.

Reparaturen und die Nebenkosten wie Strom und Heizung, müssen Sie als Wohnberechtigter bezahlen. Wie bei einem Mietverhältnis ist jedoch der Eigentümer der Immobilie für größere Sanierungen und Umbauten zuständig. Allerdings können diese nicht ohne Einwilligung von Ihnen erfolgen.

Das Wohnrecht kann nicht übertragen oder vererbt werden. Nehmen wir an, es wird lediglich an Sie ausgestellt, jedoch wohnt auch Ihr Ehepartner mit in der Immobilie. Sollten Sie versterben oder in ein Heim ziehen müssen, wird es nicht an den Partner übertragen. Deshalb ist es wichtig, dass alle Personen im Vertrag einbezogen sind, die in der Immobilie leben möchten.

5. Worin liegt der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist sozusagen ein erweitertes Wohnrecht. Damit hat der Begünstigte die Befugnis, nicht nur in der Immobilie zu wohnen, sondern er kann sie beispielsweise auch gewerblich nutzen oder vermieten. Die Rechte sind fast wie die als Eigentümer, ausgeschlossen ist natürlich der Verkauf.

Auch der Nießbrauch wird vertraglich geregelt und in das Grundbuch eingetragen. Die Einzelheiten können von beiden Parteien genau festgelegt werden, wie die Dauer oder eventuelle Einschränkungen. Auch hier gilt, dass es nicht an andere übertragen werden kann. Alle Personen, die vom Nießrecht Gebrauch machen möchten, müssen im Vertrag einbezogen werden.

6. Tipp: Beachten Sie die Wertminderung!

Eine Immobilie, die ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch im Grundbuch verankert haben, sind weniger wert, denn es schränkt einen eventuellen neuen Eigentümer beachtlich ein. Der Wert kann sich daher enorm mindern. Dies bedeutet für die Erben jedoch wiederum, dass dadurch die Freibeträge nicht mehr überschritten werden.

Nehmen wir an, Sie möchten Ihre Immobilie zu Lebzeiten an Ihre Tochter übergeben. Das Haus ist 500.000 Euro wert. Somit müsste sie auf 100.000 elf Prozent Erbschaftssteuer bezahlen. Sie lassen jedoch in das Grundbuch ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch eintragen, was den Wert um 100.000 Euro mindern kann. Somit fallen keine Steuern mehr an.

Möchte oder muss der Beschenkte das Gebäude jedoch veräußern, ist die Immobilie entsprechend 100.000 Euro weniger wert. Es stellt zudem eine große Herausforderung dar, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, die der künftige Eigentümer nicht nutzen kann, sprich, er würde nicht einmal Miete dafür erhalten.

Sie sind sich noch nicht sicher, was Sie am besten tun sollen?
Wenn Sie im Raum Nürnberg, Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth oder Schwanstetten wohnen, wenden Sie sich gerne an mich, an Michael Haupt.

Ich kann Ihnen bei der Entscheidungsfindung und der Wertfeststellung Ihrer Immobilie helfen. Auch ein Fachanwalt für Erbrecht oder ein Steuerberater steht Ihnen jederzeit beratend zur Seite.

Schreiben Sie mir über das Kontaktformular oder rufen Sie mich einfach an unter 09129 90 63 16 erreichen. Ich berate Sie gerne.

Blogratgeber Haupt – Tipps für Verkauf vermieteter Wohnung

Blogratgeber Haupt – Tipps für Verkauf vermieteter Wohnung

Foto: DAS WEISSE BUERO, Canva, colourbox.com

11 TIPPS FÜR DEN VERKAUF IHRER MIETWOHNUNG

 

Vermietete Wohnung verkaufen

Jeder Wohnungsverkauf ist eine Herausforderung. Noch herausfordernder ist der Verkauf einer bereits vermieteten Wohnung. Welche Rechte hat der Mieter? Welche Pflichten muss er erfüllen? Hier hilft ein Blick in das Mietrecht weiter.

Weniger anspruchsvoll ist der Verkauf einer freien Immobilie – vor allem, wenn die für die Selbstnutzung gedacht ist. Doch kein Grund zur Sorge: Eine vermietete Immobilie muss nicht unbedingt zum Nachteil für Sie werden. Der Grund: Viele Interessenten sind auf der Suche nach einer lukrativen Kapitalanlage. Es geht nicht um den Selbstbezug der Wohnung, sondern um Rendite. Die Wertsteigerung steht im Mittelpunkt.

 

 

Tipp 1: Verkauf von Mietimmobilien: Welche Zielgruppen sind interessiert?

Tipp 2: Wohnungsverkauf als Kapitalanlage – der Idealfall

Tipp 3: Wie lege ich den Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung fest?

Tipp 4: Welche Unterlagen sind für den Verkauf nötig?

Tipp 5: Wie sieht es mit der Wertminderung aus?

Tipp 6: Was geschieht im Falle von Eigenbedarf?

Tipp 7: Der Mietvertrag: Kein Mietbruch bei Kauf

Tipp 8: Pflichten Mieter: Was muss er tun?

Tipp 9: Rechte Mieter: Was steht ihm zu?

Tipp 10: Wie verhalte ich mich als Makler im Problemfall?

Tipp 11: Was hat es mit dem Vorverkaufsrecht auf sich?

Tipp 12: Jetzt verkaufen ohne Risiko: Potenzialanalyse kostenlos

1. Verkauf von Mietimmobilien: Welche Zielgruppen sind interessiert?

Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen, kommen zwei Zielgruppen ins Spiel:

  • Selbstnutzer
  • Kapitalanleger

Kapitalanleger sind keine große Herausforderung. Da sie die Wohnung nicht selbst beziehen wollen, stellt das bestehende Mietverhältnis (bei gutem Mietzins) meist kein Problem dar. Gerade bei solventen und zuverlässigen Mietern sowie einem soliden Wohnobjekt spricht nichts gegen den Verkauf. Schwieriger wird es bei Selbstnutzern. Zwar besteht die Möglichkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, doch nicht immer verläuft diese reibungslos. Womöglich weigern sich die aktuellen Mieter, die Eigenbedarfskündigung zu akzeptieren.

In diesem Fall ist zwar immer noch eine Zwangsräumung oder Räumungsklage möglich, diese endet aber häufig in langwierigen juristischen Streitigkeiten. Auch die Dauer des aktuellen Mietverhältnisses spielt eine tragende Rolle. Je länger es bereits besteht, desto schwieriger die Kündigung. Gehen Sie lieber auf Nummer sicher und warten Sie die gesetzliche Kündigungsfrist ab. In keinem Fall ist der Kündigungsschutz zu unterschätzen.

 

2. Wohnungsverkauf als Kapitalanlage – der Idealfall

Wunschinteressent bei vermieteten Wohnungen ist nicht der Selbstnutzer, sondern der Kapitalanleger. Für ihn ist der Wohnungszustand meist Nebensache. Im Fokus steht das Investment und damit die Rendite.

Neben den Objektunterlagen interessiert sich der Investor genauso für den Wirtschaftsplan. Als Grundlage für das Investment dienen die Abrechnungen der letzten Jahre. So kann der Investor besser abschätzen, welche Gemeinschaftskosten auf ihn zukommen werden.

Zwei essenzielle Informationen vermittelt Ihnen der Wirtschaftsplan:

  • Wie liquide ist die Eigentümergemeinschaft?

  • Wie hoch sind die laufenden Kosten für das Wohnobjekt?

Meine Tipps für ein erfolgreiches Investment: Machen Sie dem potenziellen Investor die vielversprechende Entwicklung der Immobilie deutlich. Führen Sie ihm die konstante Wertsteigerung vor Augen. Besonders überzeugend wirken zum Beispiel Wertsteigerungen durch regelmäßige Mieterhöhungen.

 

3. Wie lege ich den Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung fest?

Selbstverständlich spielt die mögliche Rendite bei der Wertermittlung einer vermieteten Wohnung eine entscheidende Rolle. Doch dem nicht genug: Genauso großes Interesse erzielt die Wettbewerbsfähigkeit des Wohneigentums auf dem aktuellen Wohnungsmarkt. Kann die Immobilie mit vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage mithalten?

Diese Faktoren haben Einfluss auf den Verkaufspreis:

  • Lage der Wohnung (urban, im Grünen, Szeneviertel)
  • Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel, Autobahnanschluss)
  • Zustand des Gebäudes (Alter, Mängel)
  • Sanierungsbedürftigkeit (Welche Reparaturen fallen an?)

Ein realistischer Verkaufspreis ist unverzichtbar. Rechnen Sie zu großzügig, bleiben Sie womöglich auf Ihrer Wohnung sitzen. Rechnen Sie zu knapp, machen Sie Verluste. Selbstverständlich sollten Sie den Verkaufspreis nicht nach Gefühl bestimmen. Stützen Sie ihn auf handfeste Statistiken und Berechnungen. So lässt sich die Summe stets plausibel vor dem Interessenten rechtfertigen.

Mein Tipp: Gehen Sie bei der Preisermittlung auf Nummer sicher. Gerne erstelle ich Ihnen ein professionelles Wertgutachten und eine Potenzialanalyse, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen. Den Buchungslink finden Sie ganz unten >>

 

4. Welche Unterlagen sind für den Verkauf nötig?

Ein Kaufvertrag bahnt sich an? Spätestens jetzt wird es Zeit, sich um die essenziellen Unterlagen zu kümmern. Diese Dokumente brauchen Sie:

  • aktueller Mietvertrag mitsamt der letzten Mieterhöhung

  • alle Protokolle der Eigentümerversammlungen aus den vergangenen drei Jahren

  • sämtliche Eigentümerbeschlüsse der vergangenen drei Jahre

  • sämtliche Nebenkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre (einschließlich der Instandhaltungsrücklagen)

  • Teilungserklärung

  • Energieausweis, Wartungsverträge, Bauzeichnungen

  • Auszug aus dem Grundbuch

  • Lageplan der Wohnung

  • aktuelle Aufnahmen der Wohnung

  • exakte Nutz- und Wohnfläche

  • Inventarnachweis (im Idealfall mit Originalrechungen)

  • Bauchzeichnungen

  • Gebrauchsanweisung von Gerätschaften (z.B. Herd)

  • Nachweis von bereits durchgeführten Sanierungsarbeiten

  • Nachweis von bereits getätigten Hausgeldabrechnungen des Verkäufers

Gerne können Sie sich die Checkliste hier downloaden >>

 

5. Vermietete Wohnung verkaufen: Wie sieht es mit der Wertminderung aus?

Angenommen: Sie wollen eine vermietete Wohnung verkaufen in Nürnberg, Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth oder Schwanstetten. Im Laufe des Verkaufsprozesses bekommen Sie sicher einige Male „Wertminderung“ zu hören. Was bedeutet das: Viele Jahrzehnte diente eine Eigentumswohnung vornehmlich der Selbstnutzung. Eine Vermietung galt als Ausnahme – besonders, wenn die aktuellen Mieter die Immobilie auch nach dem Verkauf weiter bewohnen. Diese Sonderstellung machte sich auch im Preis bemerkbar. Im Vergleich zu einem leerstehenden Objekt brachte ein vermietetes Objekt deutlich weniger Gewinn ein.

Doch die Situation ändert sich: Viele Kaufinteressenten in Nürnberg, Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth oder Schwanstetten suchen nicht nach einer Wohnimmobilie, sondern nach einer Kapitalanlage. So gewinnen vermietete Objekte zunehmend an Wert.

6. Was geschieht im Falle von Eigenbedarf?

Nach dem Verkauf kann der neue Eigentümer theoretisch das Mietverhältnis mit einer Eigenbedarfskündigung auflösen. Möchte er die Wohnung selbst beziehen oder sie an Angehörige vermieten, akzeptiert der Gesetzgeber sein Anliegen – vorausgesetzt, er hält sich an die gesetzliche Kündigungsfrist.

Doch Achtung: Der Mieter kann Klage einreichen. Und das kann dauern. Bedenken Sie, dass die Wohnung in der Klagephase nicht nutzbar ist. Meine Empfehlung: Verkaufen Sie die vermietete Wohnung besser nicht an Interessenten, die eine Selbstnutzung in Betracht ziehen.

Selbstverständlich lassen sich Einzelfälle elegant lösen. Gelegentlich lässt sich der Mieter auf eine Vereinbarung ein – wenn ich ihm beispielsweise eine Umzugshilfe oder Abschlagszahlung in Aussicht stelle. Einfühlungsvermögen und Fingerspitzengefühl sind hier aber unverzichtbar.

7. Der Mietvertrag: Kein Mietbruch bei Kauf

Laut Paragraf 566 des BGB bricht der Erwerb einer vermieteten Wohnung die Miete nicht. Das Mietverhältnis läuft weiter. Die einzige Änderung: Nicht mehr Sie, sondern der neue Eigentümer stehen im Mietvertrag.

Kommt es doch zur Kündigung, muss diese gesetzlich zulässig sein – beispielsweise bei Eigenbedarf. Der bestehende Mietvertrag aber darf nicht neu aufgesetzt werden. Allerdings muss er den Mieter rechtzeitig über die neuen Eigentumsverhältnisse informieren – spätestens bei der Eintragung in das Grundbuch.

8. Pflichten Mieter: Was muss er tun?

Laut Gesetz gehört es zu den Pflichten des Mieters, potenziellen Käufern die Besichtigung der Wohnung zu ermöglichen. Über die Besichtigungstermine aber muss der Vermieter den Mieter rechtzeitig in Kenntnis setzen. Wie viele Termine legitim sind, ist gesetzlich nicht klar geregelt. Für gewöhnlich findet jeweils eine Besichtigung in ein oder zwei Wochen statt. Spätestens 24 Stunden vorher gilt es den Mieter zu informieren. Bei Berufsunfähigkeiten ist eine 4 Tage-Frist angesetzt. Zeitlich unbegrenzte Besichtigungstermine sind nicht zulässig.

9. Rechte Mieter: Was steht ihm zu?

Das Hausrecht bleibt beim Mieter. Individuelle Regeln beim Betreten der gemieteten Immobilie sind erlaubt, zum Beispiel:

  • kein Zutritt mit Straßenschuhen

  • kein Zugriff auf persönliche Gegenstände

  • keine Fotos durch Mietinteressenten

  • kurze Besichtigungstermine – keine Massenbesichtigungen

Die Terminfindung sollte sich möglichst an seinen Arbeits- und Urlaubszeiten orientieren. Auf Wunsch darf er bei den Besichtigungen anwesend sein. Zugriff auf den Wohnungsschlüssel muss er dem Vermieter nicht gewähren.

10. Wie verhalte ich mich als Makler im Problemfall?

Die Immobilienvermarktung ist für Makler oft kein Leichtes. Oft genug sind sich Eigentümer und Mieter nicht einig. Und diese Unstimmigkeiten wirken sich auf meine Arbeit aus. Wenn ich aber offen, transparent und unparteiisch an die Sache herangehe, findet sich meist eine Lösung für beide Parteien.

Ein Beispiel aus meiner Praxis: Der Mieter von Herrn K. aus Roth mache es ihm nicht einfach. Schon in den letzten Jahren hatte er immer wieder völlig überzogene Renovierungsforderungen gestellt, auf die er kein Anrecht hatte. Erst bot er an, die Wohnung selbst zu kaufen, seine Preisvorstellungen waren aber so völlig weit von meinem ausgerechneten Preispotenzial entfernt, dass wir ihm keinen Zuschlag geben konnten.

So verbot er und natürlich Fotos. Also benutze ich – auch ein guter Tipp für Sie – symbolhafte Ambiente-Bilder mit dem Hinweis „Aus Rücksicht auf die Privatsphäre des Mieters zeigen wir Ihnen hier nur Symbolbilder“.

Ich machte dem Mieter auch klar, dass ich sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger gezielt ansprechen würde, was wäre wohl für ihn von Vorteil?

Letztendlich muss man diplomatisch vorgehen, es hat keinen Sinn, die Fronten zu verhärten. In diesem Fall bot ich dem Mieter nach Rücksprache mit meinem Verkäufer an, dass wir ihn mit einem Zuschuss von 3.600 Euro bei der Verschönerung seines Bads unterstützen würden, sobald die Wohnung verkauft wäre.

Damit hatten wir tatsächlich eine neue gute Grundstimmung und zusätzlich bessere Argumente beim Kaufinteressenten.

Sicherlich ist es mir als Dritter immer einfacher, für bestimmte Situationen Lösungen zu finden, die beide Seiten, Mieter und Eigentümer, gerecht wird.

Was hat es mit dem Vorverkaufsrecht auf sich?

Chance für den Mieter: Gibt der Eigentümer eine vermietete Wohnung zum Kauf frei, kommt er zuerst zum Zug. Erst, wenn er kein Interesse bekundet, kommen andere Interessenten ins Spiel. Die Voraussetzung: Die Miet- wird zur Eigentumswohnung mit Verkaufsziel erklärt. Diese Regelung entfällt, wenn Sie die Immobilie an Angehörige verkaufen oder verschenken wollen. Auch in diesen Fällen kippt die Regelung:

  • Die Umwandlung von einer Miet- zur Eigentumswohnung erfolgte bereits vor dem Einzug des aktuellen Mieters.

  • Das gesamte Wohnobjekt steht zum Verkauf.

 

Jetzt verkaufen ohne Risiko

Schreiben Sie mir über das Kontaktformular oder rufen Sie mich einfach an unter 09129 90 63. Oder buchen Sie jetzt sofort Ihren Termin zur kostenlosen Potenzialanalyse:

 

Blogratgeber Haupt-Bewertungsverfahren

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SO WIRD DER IMMOBILIENWERT BEIM HAUSVERKAUF ERMITTELT

 

Heutzutage gelten Immobilien als eine der sichersten Vermögensanlagen. Der Verkauf eines Hauses ist für Eigentümer daher keine leichte Entscheidung. Einerseits sind mit einem Haus immer auch persönliche Erinnerungen und Emotionen verbunden. Andererseits müssen vor dem tatsächlichen Verkauf einige wichtige Schritte wohlüberlegt abgeschlossen werden.

 

Tipp 1: Verkehrswert vs. Marktwert: Was ist der Unterschied?

Tipp 2: Was sind die rechtlichen Grundlagen einer Wertermittlung?
a. Wertermittlung im Baurecht
b. Wertermittlung im Bankrecht
c. Wertermittlung im Steuerrecht

Tipp 3: Wie laufen Wertermittlungsverfahren ab?

Tipp 4: Was ist der Bodenrichtwert?

Tipp 5: Was ist der Beleihungswert?

Tipp 6: Welche Verfahrensweisen wenden Sachverständige an?
a. Ertragswertverfahren
b. Sachwertverfahren
c. Vergleichswertverfahren

Tipp 7: Wie sehr beeinflussen Angebot und Nachfrage den Wert einer Immobilie?

Tipp 8: Wie ist der Immobilienwert Ihres Privat- oder Gewerbeobjekts bzw. Grundstücks?

Tipp 9: Wie Sie jetzt das Potenzial Ihrer Immobilie richtig einschätzen?

1. Verkehrswert vs. Marktwert: Was ist der Unterschied?

Was ist eigentlich der Marktwert Ihres Hauses und können Sie es zu diesem Preis auch definitiv verkaufen? Und was hat der Verkehrswert damit zu tun? Wenn Sie das erste Mal als Verkäufer in die Welt des Immobilienmarktes eintauchen, sehen Sie sich schnell mit einer Menge zunächst verwirrender Begriffe konfrontiert. Um sich als Verkäufer im Dschungel der Immobilienbewertung zurechtzufinden, sollten Sie also zunächst die grundlegenden Begriffe und deren Bedeutung für Ihren Hausverkauf unterscheiden können.
Der Marktwert bezeichnet, welchen Wert andere Marktteilnehmer und Interessenten einer Immobilie auf dem Markt beimessen. Dies ist die Summe, die potenzielle Käufer durchschnittlich für Ihr Objekt zahlen würden. Der Verkehrswert ist in der Immobilienwirtschaft tatsächlich nichts anderes als ein Synonym für den Marktwert.
Die Ermittlung des Markt- oder Verkehrswerts wird in § 194 des deutschen Baugesetzbuchs gesetzlich geregelt. Wird ein Haus verkauft, muss die dafür nötige Wertermittlung gesetzeskonform durchgeführt werden.

2. Was sind die rechtlichen Grundlagen einer Wertermittlung?

Bei einem Hausverkauf können Sie sich nicht auf eine Wertermittlung verlassen, die vor mehreren Jahrzehnten erstellt wurde. Immobilienwerte werden konstant durch verschiedene äußere Faktoren beeinflusst und verändern sich dadurch stetig.
Um trotz dieser Dynamik den korrekten Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Verfahren der Immobilienbewertung. Diese bauen auf dem Bau-, Bank- und Steuerrecht auf. Lassen Sie uns im Folgenden einen Blick auf die Besonderheiten der Verfahren werfen:

a. Wertermittlung im Baurecht
Besagter § 194 BauGB legt das Vorgehen einer Wertermittlung aus Sicht des Baurechts fest: Zur Ermittlung des Marktwerts müssen die rechtlichen Gegebenheiten, die Eigenschaften, Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks berücksichtigt werden. Persönliche Verhältnisse und Ungewöhnlichkeit spielen keine Rolle für den Marktwert.

b. Wertermittlung im Bankrecht
Hier bezeichnet der Marktwert den Preis, zu dem ein Haus zum Zeitpunkt der Bewertung verkauft werden könnte. Dafür schreibt § 16 PfandBG vor, dass der Verkauf von zwei Parteien durchgeführt werden muss, die freiwillig, mit Bedacht und ausreichender Sachkenntnis handeln.

c. Wertermittlung im Steuerrecht
Das deutsche Steuerrecht ist die Basis dafür, wie Sachverständige den Verkehrs-/Marktwert von Immobilien und Grundstücken im Falle von Enteignungsentschädigungen oder Rechtsfragen der Eigentümer ermitteln müssen. Die Richtlinien zur Wertermittlung sind in der Wertermittlungsverordnung (WertV) festgelegt.

3. Wie laufen Wertermittlungsverfahren ab?

Behalten Sie stets im Hinterkopf, dass der Marktwert nur eine Schätzung ist, wie viel Käufer zahlen würden. In der Regel bestätigt sich diese Einschätzung und oft werden Ihre Erwartungen als Verkäufer sogar übertroffen.
Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie als Verkäufer offiziell und behördlich anerkannt ermitteln zu lassen, müssen Sie hierfür unbedingt einen dazu berechtigten Sachverständigen beauftragen. Dieser führt dann im Einklang mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Immobilienbewertung durch. Auch ein Immobilienmakler kann den Marktwert Ihres Objekts ermitteln. Allerdings erhalten Sie in diesem Fall kein öffentlich anerkanntes Verkehrswertgutachten.
Für die Wertermittlung benötigt der Sachverständige einige unverzichtbare Daten zu Ihrem Objekt. Das bedeutet konkret: Er muss zuerst den Bodenrichtwert und den Beleihungswert des Grundstücks oder der Immobilie recherchieren, um den endgültigen Marktwert ermitteln zu können.
Als erster Schritt der Wertermittlung berechnet der Fachmann den Wert, den ein Quadratmeter unbebauter Boden des betreffenden Grundstücks hat. Als Orientierung dienen aktuelle Durchschnittswerte, die im Vergleich der verschiedenen Verkaufspreise von Grundstücken durch Sachverständigenausschüsse errechnet werden.

Damit haben Sie einen ersten Wert, den es bei der späteren Ermittlung des tatsächlichen Verkehrswerts Ihrer Immobilie in Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth oder Schwanstetten zu berücksichtigen gilt.
Wichtiger als der Bodenrichtwert ist für Ihre Wertermittlung der sogenannte Beleihungswert. Er legt den Maximalbetrag fest, den ein Kreditinstitut als Darlehen für die betreffende Immobilie vergeben würde. Der Beleihungswert muss nicht unbedingt dem Marktwert entsprechen, darf aber in keinem Fall höher als dieser sein.

Marktentwicklungen und andere spekulative Faktoren sind für den Beleihungswert nicht relevant. Hierbei geht es nur um die Sicherheit, die einer Bank gewährt werden soll.

4. Was ist der Bodenrichtwert?

Als erster Schritt der Wertermittlung berechnet der Fachmann den Wert, den ein Quadratmeter unbebauter Boden des betreffenden Grundstücks hat. Als Orientierung dienen aktuelle Durchschnittswerte, die im Vergleich der verschiedenen Verkaufspreise von Grundstücken durch Sachverständigenausschüsse errechnet werden.
Damit haben Sie einen ersten Wert, den es bei der späteren Ermittlung des tatsächlichen Verkehrswerts Ihrer Immobilie in Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth oder Schwanstetten zu berücksichtigen gilt.

5. Was ist der Beleihungswert?

Wichtiger als der Bodenrichtwert ist für Ihre Wertermittlung der sogenannte Beleihungswert. Er legt den Maximalbetrag fest, den ein Kreditinstitut als Darlehen für die betreffende Immobilie vergeben würde. Der Beleihungswert muss nicht unbedingt dem Marktwert entsprechen, darf aber in keinem Fall höher als dieser sein.
Marktentwicklungen und andere spekulative Faktoren sind für den Beleihungswert nicht relevant. Hierbei geht es nur um die Sicherheit, die einer Bank gewährt werden soll.

6. Welche Verfahrensweisen wenden Sachverständige an?

Es gibt verschiedene Verfahren für Wertermittlungen, mit denen jeweils wichtige Werte festgestellt werden, die Ihnen beim Hausverkauf als Basis helfen. Mindestens zwei der folgenden Verfahrensweisen sollte ein Makler oder Sachverständiger anwenden, um eine seriöse Wertermittlung für eine Immobilie durchzuführen. Welche das sind, hängt vom jeweiligen Objekt ab.

a. Das Ertragswertverfahren:
Mit dem Ertragswertverfahren ermitteln Sie Werte zu Immobilien, die hauptsächlich kapitalgenerierend funktionieren (z.B. gewerbliche Bauten oder auch Mietshäuser). Es gibt an, welche finanziellen Erwartungen ein potenzieller Käufer oder Investor an diese Immobilie haben kann und ist hilfreich, um eventuell anstehende Investitionen im Voraus zu berechnen.

Im Ertragswertverfahren verrechnen Sie den Reinertrag mit einem marktüblichen Multiplikator und dividieren die Nettomieteinnahmen eines Jahres durch einen Kapitalisierungssatz. Hinzu kommen Faktoren wie Leerstandsrisiken, laufende Kosten und Abschreibungen als weitere Zuschläge.

b. Das Sachwertverfahren
Für den Verkauf von Ein- oder Mehrfamilienhäusern eignet sich dieses Verfahren am besten. Hierbei berücksichtigen Sie die Lage des Objekts und sein Alter, inklusive eventueller Abnutzungserscheinungen.

Da es bei diesen Immobilien nicht um Kapitalerträge geht, kommt es hier vor allem auf den Sachwert (bzw. Realwert) an. Diesen errechnen Sie, indem Sie den Bodenwert und die Herstellungskosten addieren.

c. Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist auch für Laien sehr gut nachvollziehbar und zugänglich. Sie können es für jegliche Art von Immobilien anwenden. Deshalb ist es unter Fachmännern besonders beliebt.

Beim Vergleichswertverfahren nehmen aktuelle Entwicklungen des Marktes eine besonders große Rolle bei der Wertermittlung ein. Wie schwer oder leicht sich eine exakte Beurteilung gestaltet, hängt letzten Endes auch von der Datenlage ab. Damit die errechneten Werte auch im Falle einer eher spärlichen Datenlage möglichst genau sind, werden Daten von ähnlichen Immobilienverkäufen in derselben Lage zum Vergleich herangezogen. Je mehr Vergleichsobjekte Sie haben, desto genauer ist das Ermittlungsergebnis.

Für besonders teure und luxuriöse Immobilien gibt es bei diesem Verfahren auch die Unterkategorie der sogenannten hedonistischen Schätzungsmethode: Hierbei kommt es auf individuelle Erfahrungen mit Privatverkäufen solch besonderer Objekte an. Mit deren Hilfe errechnen wir bei Fran Immobilien einen individuellen Vergleichswert für unsere Kunden.

7. Wie sehr beeinflussen Angebot und Nachfrage den Wert einer Immobilie?

Wie hoch Ihr Angebotspreis letzten Endes sein wird, wird nicht in geringem Maße auch durch Angebot und Nachfrage – also durch den Markt – beeinflusst. Dadurch kommt es oftmals zu paradox erscheinenden Unterschieden in den Preisen von Immobilien in unterschiedlichen Lagen: Eine hochwertige Wohnung in einer strukturschwachen Region kann somit sehr viel günstiger sein als ein simples, kleines Haus in direkter Nähe zu einer großen Stadt wie Nürnberg.

8. Wie ist der Immobilienwert Ihres Privat- oder Gewerbeobjekts bzw. Grundstücks?

Mit welcher Methode ich letzten Endes den Wert einer Immobilie ermittel, kommt ganz auf den jeweiligen Fall an. Grundstücke, Privathäuser und Eigentumswohnungen benötigen verschiedene Verfahren und Herangehensweisen an die Wertermittlung.

Als langjähriger Beobachter des Immobilienmarkts in der Region Nürnberg, insbesondere von Orten wie Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth und Schwanstetten berücksichtige ich dabei nicht nur Ihre Vorstellungen und die eines potenziellen Käufers oder Investors.
Vielmehr schaue ich dabei immer wieder auf meine langjährigen Erfahrungen und besondere Expertise zurück, um Sie bei Ihrem Hausverkauf ideal zu betreuen. Wenn Sie übrigens mehr über meine Kompetenz in Sachen Immobilien wissen wollen, lesen Sie bitte hier >>

9. Wie Sie jetzt das Potenzial Ihrer Immobilie richtig einschätzen

Von dem Augenblick an, in dem Sie sich für einen Verkauf entscheiden, stehe ich Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite: Mit einer fachgerechten, kompetenten Beratung und Analysen können Sie sich sicher sein. Buchen Sie jetzt sofort Ihren Termin zur kostenlosen Potenzialanalyse: