11 TIPPS FÜR DEN VERKAUF IHRER MIETWOHNUNG

1. Verkauf von Mietimmobilien: Welche Zielgruppen sind interessiert?

Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen, kommen zwei Zielgruppen ins Spiel:

• Selbstnutzer
• Kapitalanleger

Kapitalanleger sind keine große Herausforderung. Da sie die Wohnung nicht selbst beziehen wollen, stellt das bestehende Mietverhältnis (bei gutem Mietzins) meist kein Problem dar. Gerade bei solventen und zuverlässigen Mietern sowie einem soliden Wohnobjekt spricht nichts gegen den Verkauf. Schwieriger wird es bei Selbstnutzern. Zwar besteht die Möglichkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, doch nicht immer verläuft diese reibungslos. Womöglich weigern sich die aktuellen Mieter, die Eigenbedarfskündigung zu akzeptieren.

In diesem Fall ist zwar immer noch eine Zwangsräumung oder Räumungsklage möglich, diese endet aber häufig in langwierigen juristischen Streitigkeiten. Auch die Dauer des aktuellen Mietverhältnisses spielt eine tragende Rolle. Je länger es bereits besteht, desto schwieriger die Kündigung. Gehen Sie lieber auf Nummer sicher und warten Sie die gesetzliche Kündigungsfrist ab. In keinem Fall ist der Kündigungsschutz zu unterschätzen.

2. Wohnungsverkauf als Kapitalanlage – der Idealfall

Wunschinteressent bei vermieteten Wohnungen ist nicht der Selbstnutzer, sondern der Kapitalanleger. Für ihn ist der Wohnungszustand meist Nebensache. Im Fokus steht das Investment und damit die Rendite.

Neben den Objektunterlagen interessiert sich der Investor genauso für den Wirtschaftsplan. Als Grundlage für das Investment dienen die Abrechnungen der letzten Jahre. So kann der Investor besser abschätzen, welche Gemeinschaftskosten auf ihn zukommen werden.

Zwei essenzielle Informationen vermittelt Ihnen der Wirtschaftsplan:

• Wie liquide ist die Eigentümergemeinschaft?

• Wie hoch sind die laufenden Kosten für das Wohnobjekt?

Meine Tipps für ein erfolgreiches Investment: Machen Sie dem potenziellen Investor die vielversprechende Entwicklung der Immobilie deutlich. Führen Sie ihm die konstante Wertsteigerung vor Augen. Besonders überzeugend wirken zum Beispiel Wertsteigerungen durch regelmäßige Mieterhöhungen.

3. Wie lege ich den Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung fest?

Selbstverständlich spielt die mögliche Rendite bei der Wertermittlung einer vermieteten Wohnung eine entscheidende Rolle. Doch dem nicht genug: Genauso großes Interesse erzielt die Wettbewerbsfähigkeit des Wohneigentums auf dem aktuellen Wohnungsmarkt. Kann die Immobilie mit vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage mithalten?

Diese Faktoren haben Einfluss auf den Verkaufspreis:

• Lage der Wohnung (urban, im Grünen, Szeneviertel)
• Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel, Autobahnanschluss)
• Zustand des Gebäudes (Alter, Mängel)
• Sanierungsbedürftigkeit (Welche Reparaturen fallen an?)

Ein realistischer Verkaufspreis ist unverzichtbar. Rechnen Sie zu großzügig, bleiben Sie womöglich auf Ihrer Wohnung sitzen. Rechnen Sie zu knapp, machen Sie Verluste. Selbstverständlich sollten Sie den Verkaufspreis nicht nach Gefühl bestimmen. Stützen Sie ihn auf handfeste Statistiken und Berechnungen. So lässt sich die Summe stets plausibel vor dem Interessenten rechtfertigen.

Mein Tipp: Gehen Sie bei der Preisermittlung auf Nummer sicher. Gerne erstelle ich Ihnen ein professionelles Wertgutachten und eine Potenzialanalyse, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen. Den Buchungslink finden Sie ganz unten >>

4. Welche Unterlagen sind für den Verkauf nötig?

Ein Kaufvertrag bahnt sich an? Spätestens jetzt wird es Zeit, sich um die essenziellen Unterlagen zu kümmern. Diese Dokumente brauchen Sie:

• aktueller Mietvertrag mitsamt der letzten Mieterhöhung

• alle Protokolle der Eigentümerversammlungen aus den vergangenen drei Jahren

• sämtliche Eigentümerbeschlüsse der vergangenen drei Jahre

• sämtliche Nebenkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre (einschließlich der Instandhaltungsrücklagen)

• Teilungserklärung

• Energieausweis, Wartungsverträge, Bauzeichnungen

• Auszug aus dem Grundbuch

• Lageplan der Wohnung

• aktuelle Aufnahmen der Wohnung

• exakte Nutz- und Wohnfläche

• Inventarnachweis (im Idealfall mit Originalrechungen)

• Bauchzeichnungen

• Gebrauchsanweisung von Gerätschaften (z.B. Herd)

• Nachweis von bereits durchgeführten Sanierungsarbeiten

• Nachweis von bereits getätigten Hausgeldabrechnungen des Verkäufers

Gerne können Sie sich die Checkliste hier downloaden >>

5. Vermietete Wohnung verkaufen: Wie sieht es mit der Wertminderung aus?

Angenommen: Sie wollen eine vermietete Wohnung verkaufen in Nürnberg, Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth oder Schwanstetten. Im Laufe des Verkaufsprozesses bekommen Sie sicher einige Male „Wertminderung“ zu hören. Was bedeutet das: Viele Jahrzehnte diente eine Eigentumswohnung vornehmlich der Selbstnutzung. Eine Vermietung galt als Ausnahme – besonders, wenn die aktuellen Mieter die Immobilie auch nach dem Verkauf weiter bewohnen. Diese Sonderstellung machte sich auch im Preis bemerkbar. Im Vergleich zu einem leerstehenden Objekt brachte ein vermietetes Objekt deutlich weniger Gewinn ein.

Doch die Situation ändert sich: Viele Kaufinteressenten in Nürnberg, Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth oder Schwanstetten suchen nicht nach einer Wohnimmobilie, sondern nach einer Kapitalanlage. So gewinnen vermietete Objekte zunehmend an Wert.

6. Was geschieht im Falle von Eigenbedarf?

Nach dem Verkauf kann der neue Eigentümer theoretisch das Mietverhältnis mit einer Eigenbedarfskündigung auflösen. Möchte er die Wohnung selbst beziehen oder sie an Angehörige vermieten, akzeptiert der Gesetzgeber sein Anliegen – vorausgesetzt, er hält sich an die gesetzliche Kündigungsfrist.

Doch Achtung: Der Mieter kann Klage einreichen. Und das kann dauern. Bedenken Sie, dass die Wohnung in der Klagephase nicht nutzbar ist. Meine Empfehlung: Verkaufen Sie die vermietete Wohnung besser nicht an Interessenten, die eine Selbstnutzung in Betracht ziehen.

Selbstverständlich lassen sich Einzelfälle elegant lösen. Gelegentlich lässt sich der Mieter auf eine Vereinbarung ein – wenn ich ihm beispielsweise eine Umzugshilfe oder Abschlagszahlung in Aussicht stelle. Einfühlungsvermögen und Fingerspitzengefühl sind hier aber unverzichtbar.

7. Der Mietvertrag: Kein Mietbruch bei Kauf

Laut Paragraf 566 des BGB bricht der Erwerb einer vermieteten Wohnung die Miete nicht. Das Mietverhältnis läuft weiter. Die einzige Änderung: Nicht mehr Sie, sondern der neue Eigentümer stehen im Mietvertrag.

Kommt es doch zur Kündigung, muss diese gesetzlich zulässig sein – beispielsweise bei Eigenbedarf. Der bestehende Mietvertrag aber darf nicht neu aufgesetzt werden. Allerdings muss er den Mieter rechtzeitig über die neuen Eigentumsverhältnisse informieren – spätestens bei der Eintragung in das Grundbuch.

8. Pflichten Mieter: Was muss er tun?

Laut Gesetz gehört es zu den Pflichten des Mieters, potenziellen Käufern die Besichtigung der Wohnung zu ermöglichen. Über die Besichtigungstermine aber muss der Vermieter den Mieter rechtzeitig in Kenntnis setzen. Wie viele Termine legitim sind, ist gesetzlich nicht klar geregelt. Für gewöhnlich findet jeweils eine Besichtigung in ein oder zwei Wochen statt. Spätestens 24 Stunden vorher gilt es den Mieter zu informieren. Bei Berufsunfähigkeiten ist eine 4 Tage-Frist angesetzt. Zeitlich unbegrenzte Besichtigungstermine sind nicht zulässig.

9. Rechte Mieter: Was steht ihm zu?

Das Hausrecht bleibt beim Mieter. Individuelle Regeln beim Betreten der gemieteten Immobilie sind erlaubt, zum Beispiel:

• kein Zutritt mit Straßenschuhen

• kein Zugriff auf persönliche Gegenstände

• keine Fotos durch Mietinteressenten

• kurze Besichtigungstermine – keine Massenbesichtigungen

Die Terminfindung sollte sich möglichst an seinen Arbeits- und Urlaubszeiten orientieren. Auf Wunsch darf er bei den Besichtigungen anwesend sein. Zugriff auf den Wohnungsschlüssel muss er dem Vermieter nicht gewähren.

10. Wie verhalte ich mich als Makler im Problemfall?

Die Immobilienvermarktung ist für Makler oft kein Leichtes. Oft genug sind sich Eigentümer und Mieter nicht einig. Und diese Unstimmigkeiten wirken sich auf meine Arbeit aus. Wenn ich aber offen, transparent und unparteiisch an die Sache herangehe, findet sich meist eine Lösung für beide Parteien.

Ein Beispiel aus meiner Praxis: Der Mieter von Herrn K. aus Roth mache es ihm nicht einfach. Schon in den letzten Jahren hatte er immer wieder völlig überzogene Renovierungsforderungen gestellt, auf die er kein Anrecht hatte. Erst bot er an, die Wohnung selbst zu kaufen, seine Preisvorstellungen waren aber so völlig weit von meinem ausgerechneten Preispotenzial entfernt, dass wir ihm keinen Zuschlag geben konnten.

So verbot er und natürlich Fotos. Also benutze ich – auch ein guter Tipp für Sie – symbolhafte Ambiente-Bilder mit dem Hinweis „Aus Rücksicht auf die Privatsphäre des Mieters zeigen wir Ihnen hier nur Symbolbilder“.

Ich machte dem Mieter auch klar, dass ich sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger gezielt ansprechen würde, was wäre wohl für ihn von Vorteil?

Letztendlich muss man diplomatisch vorgehen, es hat keinen Sinn, die Fronten zu verhärten. In diesem Fall bot ich dem Mieter nach Rücksprache mit meinem Verkäufer an, dass wir ihn mit einem Zuschuss von 3.600 Euro bei der Verschönerung seines Bads unterstützen würden, sobald die Wohnung verkauft wäre.

Damit hatten wir tatsächlich eine neue gute Grundstimmung und zusätzlich bessere Argumente beim Kaufinteressenten.

Sicherlich ist es mir als Dritter immer einfacher, für bestimmte Situationen Lösungen zu finden, die beide Seiten, Mieter und Eigentümer, gerecht wird.

Was hat es mit dem Vorverkaufsrecht auf sich?

Chance für den Mieter: Gibt der Eigentümer eine vermietete Wohnung zum Kauf frei, kommt er zuerst zum Zug. Erst, wenn er kein Interesse bekundet, kommen andere Interessenten ins Spiel. Die Voraussetzung: Die Miet- wird zur Eigentumswohnung mit Verkaufsziel erklärt. Diese Regelung entfällt, wenn Sie die Immobilie an Angehörige verkaufen oder verschenken wollen. Auch in diesen Fällen kippt die Regelung:

• Die Umwandlung von einer Miet- zur Eigentumswohnung erfolgte bereits vor dem Einzug des aktuellen Mieters.

• Das gesamte Wohnobjekt steht zum Verkauf.

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