SO WIRD DER IMMOBILIENWERT BEIM HAUSVERKAUF ERMITTELT

1. Verkehrswert vs. Marktwert: Was ist der Unterschied?

Was ist eigentlich der Marktwert Ihres Hauses und können Sie es zu diesem Preis auch definitiv verkaufen? Und was hat der Verkehrswert damit zu tun? Wenn Sie das erste Mal als Verkäufer in die Welt des Immobilienmarktes eintauchen, sehen Sie sich schnell mit einer Menge zunächst verwirrender Begriffe konfrontiert. Um sich als Verkäufer im Dschungel der Immobilienbewertung zurechtzufinden, sollten Sie also zunächst die grundlegenden Begriffe und deren Bedeutung für Ihren Hausverkauf unterscheiden können.
Der Marktwert bezeichnet, welchen Wert andere Marktteilnehmer und Interessenten einer Immobilie auf dem Markt beimessen. Dies ist die Summe, die potenzielle Käufer durchschnittlich für Ihr Objekt zahlen würden. Der Verkehrswert ist in der Immobilienwirtschaft tatsächlich nichts anderes als ein Synonym für den Marktwert.
Die Ermittlung des Markt- oder Verkehrswerts wird in § 194 des deutschen Baugesetzbuchs gesetzlich geregelt. Wird ein Haus verkauft, muss die dafür nötige Wertermittlung gesetzeskonform durchgeführt werden.

2. Was sind die rechtlichen Grundlagen einer Wertermittlung?

Bei einem Hausverkauf können Sie sich nicht auf eine Wertermittlung verlassen, die vor mehreren Jahrzehnten erstellt wurde. Immobilienwerte werden konstant durch verschiedene äußere Faktoren beeinflusst und verändern sich dadurch stetig.
Um trotz dieser Dynamik den korrekten Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Verfahren der Immobilienbewertung. Diese bauen auf dem Bau-, Bank- und Steuerrecht auf. Lassen Sie uns im Folgenden einen Blick auf die Besonderheiten der Verfahren werfen:

a. Wertermittlung im Baurecht
Besagter § 194 BauGB legt das Vorgehen einer Wertermittlung aus Sicht des Baurechts fest: Zur Ermittlung des Marktwerts müssen die rechtlichen Gegebenheiten, die Eigenschaften, Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks berücksichtigt werden. Persönliche Verhältnisse und Ungewöhnlichkeit spielen keine Rolle für den Marktwert.

b. Wertermittlung im Bankrecht
Hier bezeichnet der Marktwert den Preis, zu dem ein Haus zum Zeitpunkt der Bewertung verkauft werden könnte. Dafür schreibt § 16 PfandBG vor, dass der Verkauf von zwei Parteien durchgeführt werden muss, die freiwillig, mit Bedacht und ausreichender Sachkenntnis handeln.

c. Wertermittlung im Steuerrecht
Das deutsche Steuerrecht ist die Basis dafür, wie Sachverständige den Verkehrs-/Marktwert von Immobilien und Grundstücken im Falle von Enteignungsentschädigungen oder Rechtsfragen der Eigentümer ermitteln müssen. Die Richtlinien zur Wertermittlung sind in der Wertermittlungsverordnung (WertV) festgelegt.

3. Wie laufen Wertermittlungsverfahren ab?

Behalten Sie stets im Hinterkopf, dass der Marktwert nur eine Schätzung ist, wie viel Käufer zahlen würden. In der Regel bestätigt sich diese Einschätzung und oft werden Ihre Erwartungen als Verkäufer sogar übertroffen.
Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie als Verkäufer offiziell und behördlich anerkannt ermitteln zu lassen, müssen Sie hierfür unbedingt einen dazu berechtigten Sachverständigen beauftragen. Dieser führt dann im Einklang mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Immobilienbewertung durch. Auch ein Immobilienmakler kann den Marktwert Ihres Objekts ermitteln. Allerdings erhalten Sie in diesem Fall kein öffentlich anerkanntes Verkehrswertgutachten.
Für die Wertermittlung benötigt der Sachverständige einige unverzichtbare Daten zu Ihrem Objekt. Das bedeutet konkret: Er muss zuerst den Bodenrichtwert und den Beleihungswert des Grundstücks oder der Immobilie recherchieren, um den endgültigen Marktwert ermitteln zu können.
Als erster Schritt der Wertermittlung berechnet der Fachmann den Wert, den ein Quadratmeter unbebauter Boden des betreffenden Grundstücks hat. Als Orientierung dienen aktuelle Durchschnittswerte, die im Vergleich der verschiedenen Verkaufspreise von Grundstücken durch Sachverständigenausschüsse errechnet werden.

Damit haben Sie einen ersten Wert, den es bei der späteren Ermittlung des tatsächlichen Verkehrswerts Ihrer Immobilie in Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth oder Schwanstetten zu berücksichtigen gilt.
Wichtiger als der Bodenrichtwert ist für Ihre Wertermittlung der sogenannte Beleihungswert. Er legt den Maximalbetrag fest, den ein Kreditinstitut als Darlehen für die betreffende Immobilie vergeben würde. Der Beleihungswert muss nicht unbedingt dem Marktwert entsprechen, darf aber in keinem Fall höher als dieser sein.

Marktentwicklungen und andere spekulative Faktoren sind für den Beleihungswert nicht relevant. Hierbei geht es nur um die Sicherheit, die einer Bank gewährt werden soll.

4. Was ist der Bodenrichtwert?

Als erster Schritt der Wertermittlung berechnet der Fachmann den Wert, den ein Quadratmeter unbebauter Boden des betreffenden Grundstücks hat. Als Orientierung dienen aktuelle Durchschnittswerte, die im Vergleich der verschiedenen Verkaufspreise von Grundstücken durch Sachverständigenausschüsse errechnet werden.
Damit haben Sie einen ersten Wert, den es bei der späteren Ermittlung des tatsächlichen Verkehrswerts Ihrer Immobilie in Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth oder Schwanstetten zu berücksichtigen gilt.

5. Was ist der Beleihungswert?

Wichtiger als der Bodenrichtwert ist für Ihre Wertermittlung der sogenannte Beleihungswert. Er legt den Maximalbetrag fest, den ein Kreditinstitut als Darlehen für die betreffende Immobilie vergeben würde. Der Beleihungswert muss nicht unbedingt dem Marktwert entsprechen, darf aber in keinem Fall höher als dieser sein.
Marktentwicklungen und andere spekulative Faktoren sind für den Beleihungswert nicht relevant. Hierbei geht es nur um die Sicherheit, die einer Bank gewährt werden soll.

6. Welche Verfahrensweisen wenden Sachverständige an?

Es gibt verschiedene Verfahren für Wertermittlungen, mit denen jeweils wichtige Werte festgestellt werden, die Ihnen beim Hausverkauf als Basis helfen. Mindestens zwei der folgenden Verfahrensweisen sollte ein Makler oder Sachverständiger anwenden, um eine seriöse Wertermittlung für eine Immobilie durchzuführen. Welche das sind, hängt vom jeweiligen Objekt ab.

a. Das Ertragswertverfahren:
Mit dem Ertragswertverfahren ermitteln Sie Werte zu Immobilien, die hauptsächlich kapitalgenerierend funktionieren (z.B. gewerbliche Bauten oder auch Mietshäuser). Es gibt an, welche finanziellen Erwartungen ein potenzieller Käufer oder Investor an diese Immobilie haben kann und ist hilfreich, um eventuell anstehende Investitionen im Voraus zu berechnen.

Im Ertragswertverfahren verrechnen Sie den Reinertrag mit einem marktüblichen Multiplikator und dividieren die Nettomieteinnahmen eines Jahres durch einen Kapitalisierungssatz. Hinzu kommen Faktoren wie Leerstandsrisiken, laufende Kosten und Abschreibungen als weitere Zuschläge.

b. Das Sachwertverfahren
Für den Verkauf von Ein- oder Mehrfamilienhäusern eignet sich dieses Verfahren am besten. Hierbei berücksichtigen Sie die Lage des Objekts und sein Alter, inklusive eventueller Abnutzungserscheinungen.

Da es bei diesen Immobilien nicht um Kapitalerträge geht, kommt es hier vor allem auf den Sachwert (bzw. Realwert) an. Diesen errechnen Sie, indem Sie den Bodenwert und die Herstellungskosten addieren.

c. Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist auch für Laien sehr gut nachvollziehbar und zugänglich. Sie können es für jegliche Art von Immobilien anwenden. Deshalb ist es unter Fachmännern besonders beliebt.

Beim Vergleichswertverfahren nehmen aktuelle Entwicklungen des Marktes eine besonders große Rolle bei der Wertermittlung ein. Wie schwer oder leicht sich eine exakte Beurteilung gestaltet, hängt letzten Endes auch von der Datenlage ab. Damit die errechneten Werte auch im Falle einer eher spärlichen Datenlage möglichst genau sind, werden Daten von ähnlichen Immobilienverkäufen in derselben Lage zum Vergleich herangezogen. Je mehr Vergleichsobjekte Sie haben, desto genauer ist das Ermittlungsergebnis.

Für besonders teure und luxuriöse Immobilien gibt es bei diesem Verfahren auch die Unterkategorie der sogenannten hedonistischen Schätzungsmethode: Hierbei kommt es auf individuelle Erfahrungen mit Privatverkäufen solch besonderer Objekte an. Mit deren Hilfe errechnen wir bei Fran Immobilien einen individuellen Vergleichswert für unsere Kunden.

7. Wie sehr beeinflussen Angebot und Nachfrage den Wert einer Immobilie?

Wie hoch Ihr Angebotspreis letzten Endes sein wird, wird nicht in geringem Maße auch durch Angebot und Nachfrage – also durch den Markt – beeinflusst. Dadurch kommt es oftmals zu paradox erscheinenden Unterschieden in den Preisen von Immobilien in unterschiedlichen Lagen: Eine hochwertige Wohnung in einer strukturschwachen Region kann somit sehr viel günstiger sein als ein simples, kleines Haus in direkter Nähe zu einer großen Stadt wie Nürnberg.

8. Wie ist der Immobilienwert Ihres Privat- oder Gewerbeobjekts bzw. Grundstücks?

Mit welcher Methode ich letzten Endes den Wert einer Immobilie ermittel, kommt ganz auf den jeweiligen Fall an. Grundstücke, Privathäuser und Eigentumswohnungen benötigen verschiedene Verfahren und Herangehensweisen an die Wertermittlung.

Als langjähriger Beobachter des Immobilienmarkts in der Region Nürnberg, insbesondere von Orten wie Wendelstein, Feucht, Schwabach, Roth und Schwanstetten berücksichtige ich dabei nicht nur Ihre Vorstellungen und die eines potenziellen Käufers oder Investors.
Vielmehr schaue ich dabei immer wieder auf meine langjährigen Erfahrungen und besondere Expertise zurück, um Sie bei Ihrem Hausverkauf ideal zu betreuen. Wenn Sie übrigens mehr über meine Kompetenz in Sachen Immobilien wissen wollen, lesen Sie bitte hier >>

9. Wie Sie jetzt das Potenzial Ihrer Immobilie richtig einschätzen

Von dem Augenblick an, in dem Sie sich für einen Verkauf entscheiden, stehe ich Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite: Mit einer fachgerechten, kompetenten Beratung und Analysen können Sie sich sicher sein. Buchen Sie jetzt sofort Ihren Termin zur kostenlosen Potenzialanalyse: